未经出租人同意的转租，实质上也属于无权处分范畴，在此情况下讨论转租合同的效力，也即是讨论无权处分合同的效力。根据原《合同法》51条确定的无权处分处理规则，无权处分合同应属效力待定，需经权利人追认或者事后取得处分权方为有效。

但在《民法典》中，直接删除了原《合同法》51条，并且承继原《买卖合同司法解释》中“无权处分合同有效”的精神，这一做法在理论界引发了极大争议。

该观点以王利民、孙宪忠教授等为代表，认为无权处分合同为有效合同。孙宪忠教授认为[ 孙宪忠，《关于无权处分问题的几点看法》]，所谓“无权处分”制度，指的是我国《合同法》第51条的规定。这个规定入法二十年来，一直备受法学理论界和司法实务界争议。虽然最初入法，得到中国法学界主要学者的热捧，但是理论上一直难以自圆其说，实践上导致显著消极后果。故最高人民法法院在2012年所做的司法解释，从实质上否定了这个制度。2015年开始民法典编纂工程后，法典合同编第二次审议稿也放弃了这一规定。这一做法，不但是我国民法立法“讲科学、讲法理”的体现，而且是立法体现司法实践要求、完善社会诚信建设的体现；王利明教授[ 王利明，《关于无权处分的一点看法》]则赞同删除《合同法》关于无权处分效力待定的规则，也赞成在买卖合同中规定无权处分合同有效。

梁慧星教授认为[ 梁慧星《不赞成删除“无权处分合同规则”》]，《买卖合同司法解释》第三条的适用范围和《合同法》第五十一条规定的无权处分规则的适用范围是截然不同的，我们社会中有大量的财产在他人的控制、占有之下，甚至登记在在他人的名下，登记薄上的名义所有权人并不是真实所有权人、名义股东并不是真实股东（实际出资人）。一旦删掉了《合同法》第51条无权处分合同规则，盗卖、骗卖、误卖他人财产的合同案型，将适用《买卖合同司法解释》第3条而认定买卖合同有效、转让合同有效。就会怂恿、诱使我们社会中那些心术不正的人盗卖、骗卖他人的房屋、他人的动产、他人的股权，等等；崔建远则教授认为[ 崔建远 《无权处分再辩》]，民法典第597条实际上采纳了无处分权不影响买卖合同的效力之说 ，这种模式在根本上不是妥当的利益衡量使然,而是逻辑推演的结果，在未奉行物权行为独立性和无因性的中国法体系下,《民法典》仅仅于其中一个条款机械地照搬过来德国民法学说的一部分，而不要求处分权 ,其片面性十分明显 ,是在东施效颦 。 

笔者认为无权处分合同应当为有效。如果当事人订立买卖合同时，出卖人一定要享有所有权或者处分权，那么当出卖人在此时没有所有权或者处分权，这种情况下订立的合同就是“无权处分”的合同。依据《合同法》第51条的规定，这种合同不能生效，这就是无权处分制度的基本内容。但从法理而言，根据民法的区分性原则，合同成立发生债权，合同履行发生物权变动，债权生效有债权生效的法律根据，物权变动有物权变动的法律根据，二者并不能等同，订立合同只是在当事人之间产生债权法的约束力的法律行为，并不涉及任何处分的效力。

因此，在不存在《民法典》规定的无效事由时，无权处分合同也应为有效。

（一）《合同法》

《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，也即“未经追认或者未取得处分权的，合同无效”。若认为未经出租人同意的转租合同也可归属于无权处分合同类别之中，那么转租合同自然也应属无效。

《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，这一条规定了在未征得出租人同意而转租的情况下，出租人享有对租赁合同的解除权，但并未对转租合同的效力进行认定。

（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年）

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）（以下称“房屋租赁合同司法解释”）第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，该条规定了出租人有权在一定期限内主张解除租赁合同或认定转租合同无效，但也并未明确何种情况下应解除、何种情况下应属无效。

同时该条规定存在的问题是，基于合同的相对性原则，在不存在其他法定无效事由的情况下，出租人似乎并没有可以主张转租合同无效的权利来源可言。

（三）《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下称“九民纪要”）

九民纪要指出，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力，审慎适用合同解除制度。在对对赌协议、非典型担保等合同效力进行认定时，也认为“在不存在法定无效事由的情况下，应当认定合同有效”。

根据前述内容可见，最高人民法院日趋重视商事行为的稳定性，强调不得轻易否定合同的效力。若转租合同不存在其他法定无效情形，自然应当肯定其有效性。

（四）《民法典》及修订后的《房屋租赁合同司法解释》

《民法典》合同编实质上删除了原《合同法》第51条规定的无权处分规则，且在《民法典》第五百九十七条：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”中，沿用了原《买卖合同司法解释》第三条的精神，即对无权处分合同的有效性进行了肯定。此时，若仍将未经同意的转租合同归为无权处分合同，那么该转租合同自然也应属合法有效。

对于转租合同，在《民法典》第七百一十八条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”及第七百一十六条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”中，仅规定了出租人享有的对于租赁合同的解除权，不再享有主张转租合同效力的权利。与之对应的是，在2020年修订的《房屋租赁合同司法解释》中，删除了原16条规定的出租人有权主张转租合同无效的规定。

因此，基于《民法典》及《房屋租赁合同司法解释》的规定，无论是否经过出租人同意，转租合同均应属有效。

民法典施行后，人民法院在审判实务中，一致认定转租合同效力不受是否经过出租人同意而影响。以下是部分法院裁判要旨：

1、上海市第二中级人民法院[（2020）沪02民终2453号]认为：“合同法对无权处分合同在获得处分权后应被认定有效进行了规定，但未征得出租人同意随即转租之情形，合同法未对此规定。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条仅规定，基于无权处分而签订的买卖合同不可认定为无效合同，故针对无权处分下的租赁合同的效力无生效法律进行明确规定。然而，《民法典》第七百一十六条第二款明确规定‘承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同’。未经出租人同意转租签订的出租合同，只有在合同生效的基础上方可谈及出租人可行使对该租赁合同的解除权，故依据《民法典》相关规定，案涉《单车租赁协议》应为有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。故本案可以适用《民法典》的规定。综上，案涉《单车租赁协议》应为有效。”

2、四川省成都市中级人民法院[（2021）川01民终6705号]认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条规定，民法典实施前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人和承租人另有约定的除外。由此可见，在承租人无权转租的情况下，承租人与次承租人的合同仅对出租人不发生效力，但合同本身并不当然无效。誉茸公司与陈思思签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，故棉麻公司关于誉茸公司与陈思思签订的《租赁合同》无效的主张不能成立，本院不予支持。

3、北京市第三中级人民法院[（2021）京03民终1917号]认为：“各方签署的《北京市房屋租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效，故合同未违反法律法规的强制性规定；是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：‘无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效’，此处的‘处分’系指‘处分行为’，即发生债法上给附义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为‘负担行为’，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为‘负担行为’，故不属于无权处分（杨红光基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分），不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《北京市房屋租赁合同》系合法有效的。”

4、江苏省苏州市中级人民法院[（2021）苏05民终2918号]认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；所有权变动之后，受让人和承租人成为租赁合同的当事人，租赁合同对受让人和承租人产生法律效力，双方应当依照该合同约定行使权利、履行义务。关于涉案租赁合同的效力问题。首先，涉案租赁合同由第三人姚贞与许红星签字，自此租赁合同依法成立，该合同约定的内容并不违反法律法规的强制性规定，本案也没有证据证明双方存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、或以合法形式掩盖非法目的、或损害社会公共利益的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。根据前述规定，涉案的房屋租赁合同未经过房东同意并不会导致合同无效。

民法典施行前，在转租合同纠纷案件中，次承租人通常会基于原《房屋租赁合同司法解释》第十六条的规定主张转租合同无效，无需履行合同义务。虽然人民法院通常会以主张解除合同或者合同无效系出租人的权利，次承租人无权主张为由驳回次承租人的主张，但是前述规定确实留下了制度缺口，比如若是出租人出来主张转租合同无效呢？又应当如何处理。

在民法典施行后，在无其他法定无效事由的前提下，对于未经出租人同意的转租合同，仅规定了一方在一定条件下享有的解除权，任何情形均不再影响合同的效力。在当前“租赁暴雷”频发的现状下，这一规定将极大的保障合同双方的权利、义务的实现及履行，更有利于缓和社会矛盾。

声 明

本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。