案例信息
审理法院：最高人民法院
案 例：（2024）最高法民再140号
裁判时间：2024年8月2日
入库编号：2024-07-2-471-011
关键词：民事 案外人执行异议之诉 被拆迁人 还迁房 拆迁安置补偿权益 抵押权 强制执行
导 读
一、基本案情
二、再审裁判要旨
一、基本案情
2008年7月8日，津南土地整理中心与天津某服务中心签订《土地收购安置补偿合同》，约定津南土地整理中心对天津某服务中心以国有土地使用权证所载明的国有土地使用权予以置换。此后，津南区国土局与天津某置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确约定天津某置业公司所建房屋中7000平方米由津南土地整理中心回购，用作地块内被拆迁人还迁安置。
2011年11月11日，津南土地整理中心、天津某置业公司、天津某服务中心三方签订《房地产回购合同》，约定津南土地整理中心对天津某置业公司所建设的部分商业房地产予以回购用于安置天津某服务中心。
后因天津某置业公司未履行另案生效法律文书确定的义务，某银行申请强制执行，法院确认某银行有权以登记的抵押物折价或以拍卖、变卖相关财产所得价款在《最高额抵押合同》约定的范围内优先受偿，抵押物包括案涉房屋。天津某服务中心对此提出书面异议，天津二中院裁定驳回其异议请求。天津某服务中心不服，提起案外人执行异议之诉，请求排除对案涉房屋的执行。其中诉争焦点在于：被拆迁人基于所有权调换形式享有的拆迁安置补偿权益，能否排除抵押权人申请的强制执行？
二、再审裁判要旨
天津二中院、天津市高院均驳回天津某服务中心的全部诉讼请求，2024年8月2日最高人民法院作出（2024）最高法民再140号民事判决：撤销一审二审判决，抵押权人申请的强制执行不得执行案涉所有权调换的房屋。理由为：
1.拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。
2.拆迁人、被拆迁人、房地产开发企业签订协议约定，由拆迁人向房地产开发企业购买房屋作为还迁房，用于安置被拆迁人，以履行拆迁人的拆迁安置义务，房屋的位置、面积确定的，可以认定为“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”。
三、再审研析
（一）本案分析
被拆迁人对补偿安置房屋享有的权益，在权利性质上究竟属于普通债权，还是具有物权效力的优先权？当案涉房屋同时被设定为抵押物时，被拆迁人的安置权益与抵押权人的抵押权孰先孰后？本案中，虽然是通过第三方回购安置房屋的方式实现对被拆迁人的安置，但最高法认为只要房屋的位置、面积已确定，仍可认定为“所有权调换形式的拆迁补偿安置”，被拆迁人的安置补偿权益优先于抵押权，足以排除抵押权人申请的强制执行。
（二）法律适用
本案法律应当适用当时有效的司法解释，虽然三方当事人签订协议时没有针对抵押权与安置补偿权顺位的明确规定，但最高人民法院通过多层逻辑确定了安置补偿权的优先顺位：①《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条确立了被拆迁人的安置补偿权优先于商品房买受人物权期待权；②根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，交付全部或大部分商品房购房款的消费者优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权又优先于抵押权；③因此，根据上述规定，被拆迁人的拆迁安置补偿权益既然优于商品房买受人的物权期待权，则自然优于抵押权。
2020年12月29日，最高人民法院修改了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，删除了原解释第七条中确立的被拆迁人安置补偿权的优先顺位。这导致实务中产生了重大争议：2021年1月1日以后，被拆迁人是否还能依据原解释第七条主张优先权？
值得特别关注的是，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号），自2025年7月24日起施行。其中第十八条首次以司法解释的形式明确规定：被征收人基于产权调换的征收补偿所享有的权利，可以排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行。这一规定不仅解决了因旧法被删除而产生的法律适用争议，还明确规定“案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续”的，人民法院应予支持，这为被征收人最终取得物权提供了完整的救济路径。
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十八条：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；
（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。
案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。”
（三）权利顺位辨析
一般而言，不动产上的权利类型丰富多样，包括所有权、抵押权等物权以及买卖合同项下的债权请求权等。各权利在执行异议之诉中的优先顺位，直接影响案外人的实体权益能否排除强制执行。目前司法实践以及法律法规中已形成较为统一的裁判意见，即拆迁房屋安置权＞商品房消费者的物权期待权＞建设工程价款的优先受偿权＞抵押权＞不动产一般买受人的物权期待权＞普通债权。
拆迁安置补偿权益之所以被赋予最高的优先顺位，其法理基础在于：被拆迁人所享有的权利虽然是经由合同确立，但并非是一般意义上的债权，而是对其原有不动产所有权的权利延伸，具有物权性质。要件需要满足有二：①查封前已与征收部门/实施单位签订征收补偿性质的协议；②用于征收补偿的不动产的位置明确特定。因此，作为被拆迁人，应关注征收补偿协议性质的认定——是属于所有权调换形式还是货币补偿形式，以及安置房屋是否已被具体化、特定化。
罗毅律师再审团队介绍
专业致胜，成就经典
罗毅律师再审团队，是以发现律师事务所罗毅律师为核心的精英律师团队，专注办理高审级民商事再审案件，致力推动解决疑难复杂民商事诉讼。
再审团队现有十余名资深执业律师和律师助理，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富。为给客户提供专业精准的法律服务，每个案件均由罗毅律师全程把控，两名资深执业律师承办和多名律师助理辅办，以流程管控细节，集中力量攻克疑难问题，竭诚提供专业高效的法律服务！
声 明 本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。
蜀ICP备：17000577号-1