作者：贺海燕
导读 一、婚姻存续期间向银行贷款买房，属于个人债务还是夫妻共同债务？ 二、尚有贷款未结清的房产，离婚后能否办理产权变更登记？ 三、离婚协议约定的房产归属，能否对抗银行的贷款债权？ 四、律师建议：如何在离婚时妥善处理房产和贷款，避免纠纷？ 引言 在离婚纠纷中，房产分割往往是焦点问题。如果夫妻双方在离婚协议中约定将房产归一方所有，并约定未还清的房贷由取得房产的一方偿还，但离婚后银行仍起诉要求双方共同还款，该怎么办？这种情况下，离婚协议的约定能否对抗银行的贷款债权？本文将结合法律规定和真实案例，从三个方面进行分析，并给出专业建议。 一、婚姻存续期间向银行贷款买房，属于个人债务还是夫妻共同债务？ 婚姻关系存续期间向银行贷款购买房产，通常属于夫妻共同债务。根据《民法典》第1064条的规定，夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。即使一方以个人名义签订贷款合同，只要该债务用于夫妻共同生活（例如购买家庭住房），一般也会被认定为夫妻共同债务。这一规定体现了“共债共签”原则。 具体来说，夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人一般无需证明债务用于共同生活，可直接推定为夫妻共同债务。购买住房通常被视为为家庭共同生活所负的债务，因此即使只有一方在贷款合同上签字，只要房产用于夫妻共同居住或家庭使用，通常会被认定为夫妻共同债务。 在司法实践中，法院也倾向于将婚姻存续期间的房贷认定为夫妻共同债务。需要注意的是，如果夫妻双方在婚内对财产和债务有特别约定（例如约定实行分别财产制，且银行明知该约定），则债务归属可能有所不同。但在大多数情况下，婚后购置房产的贷款应认定为夫妻共同债务，离婚时应由双方共同承担清偿责任，除非有相反证据证明该债务并非用于家庭共同生活。 二、尚有贷款未结清的房产，离婚后能否办理产权变更登记？ 对于尚有银行贷款未结清的房产，在离婚后办理产权变更登记（即通常所说的“过户”），是许多当事人关心的问题。按照传统做法，由于房产已抵押给银行，产权变更需要经过抵押权人同意或提前清偿贷款。然而，随着《民法典》的实施和不动产登记政策的完善，近年来推出的“带押过户”新规为这一问题提供了解决路径。 根据《民法典》第406条的规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的按照其约定。这意味着，法律允许在房产仍有抵押的情况下办理产权过户手续，无需先行注销抵押登记。2023年以来，自然资源部等部门陆续发文推动不动产“带押过户”服务，明确在押房产转让时，无需提前还贷即可办理转移登记和抵押权变更登记。目前，“带押过户”政策已在全国多地落地实施，例如深圳、广州、南京等地均出台了具体操作指引，为离婚析产中涉及的带押房产过户提供了便利。 具体来说，离婚时若双方协商一致将房产过户给一方，可按照以下步骤办理“带押过户”： 双方协商并签订协议。签订离婚协议或取得法院离婚判决书/调解书，明确约定房产归属及剩余贷款由哪一方承担。 通知并征得银行同意。及时将房产过户事项通知贷款银行（抵押权人），并取得银行同意变更抵押人的书面文件。不同银行规定有所不同，有些银行会配合办理抵押变更手续，有些可能要求提前结清贷款或提供其他担保。 申请办理过户登记。双方携带身份证、离婚证、离婚协议或法院裁判文书、不动产权证书、抵押合同等材料，共同向不动产登记机构提出过户申请。登记机构审核材料后，将在不注销原抵押登记的情况下办理产权转移登记，并同步办理抵押权人变更登记。 需要强调的是，办理“带押过户”前应详细咨询当地不动产登记部门和贷款银行，了解具体流程和要求。如果银行不同意变更抵押人，可能需要提前清偿贷款解除抵押后再过户。此外，还可考虑通过“转按揭”等方式，由取得房产的一方另行向银行申请贷款用于结清原贷款，从而实现产权过户，但“转按揭”操作相对复杂且需银行审批同意。 总的来说，“带押过户”政策的推行，为离婚时未还清贷款的房产办理过户提供了新的途径。在双方配合且银行同意的情况下，离婚后可以不必先还清贷款也能办理产权更名手续，大大简化了流程。不过，在实际操作中仍需取得银行的配合和书面同意，以确保过户行为不影响银行的抵押权。 三、离婚协议约定的房产归属，能否对抗银行的贷款债权？ 夫妻在离婚协议中对房产归属和贷款偿还的约定，仅对夫妻双方具有法律约束力，一般不能对抗作为债权人的银行。也就是说，即使离婚协议约定房产归一方所有、剩余贷款由该方偿还，银行仍有权要求离婚后的男女双方共同偿还贷款本息。这是因为离婚协议属于夫妻内部约定，不具有公示效力，银行作为善意第三人不受该协议约束。 法律依据在于合同的相对性和物权公示原则。《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”双方在离婚协议中约定房产归一方所有，只是一种内部约定，在未办理产权变更登记前，物权并未发生变动，房产仍登记在双方或原产权人名下。因此，对于银行而言，债务关系依然存在，夫妻双方仍为共同债务人，银行有权依据贷款合同要求双方还款。离婚协议中关于房产归属和债务承担的约定，不能免除未取得房产一方对银行的还款义务，银行仍可起诉要求双方共同偿还贷款。 上述判例表明，无论离婚协议如何约定房产归属，只要未办理产权过户登记，外部债权人（如银行）仍可以基于物权登记的公示效力向原夫妻双方主张权利。在司法实践中，经常出现这样的情形：夫妻协议离婚约定房产归一方并由其承担剩余贷款，但离婚后取得房产的一方未按约定还贷，银行起诉时仍会将原夫妻双方列为共同被告，要求二人承担连带责任。法院一般会支持银行的诉求，判决离婚双方对贷款承担连带清偿责任，因为离婚协议的约定不能对抗作为善意第三人的银行。 需要注意的是，如果离婚协议签订于债务形成之前，且不存在恶意逃避债务的情形，在某些情况下，取得房产的一方可能可以依据离婚协议对抗债权人的执行。例如，黑龙江省高级人民法院在相关解答中指出：如果夫妻离婚分割财产协议确系双方真实意思表示，不存在恶意逃债，且债权人的债权形成于离婚财产分割之后，那么取得房产的一方可以其为实际权利人为由，请求排除对该房屋的执行。但这一情形较为特殊，且仅限于执行阶段对房产的强制执行问题，并不意味着可以免除对银行的还款义务。在银行作为债权人直接起诉要求还款的情况下，无论债务形成时间如何，离婚协议的内部约定通常都不能对抗银行的债权主张。 综上，离婚协议关于房产归属和贷款承担的约定对夫妻双方有效，但对外不能对抗银行等善意第三人。银行仍有权要求离婚双方共同偿还贷款，未取得房产的一方不得以离婚协议为由拒绝向银行还款。不过，未取得房产的一方在向银行承担还款责任后，可依据离婚协议向另一方追偿。这一点在《民法典》及相关司法解释中也有体现：当事人的离婚协议已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利；一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议向另一方主张追偿的，人民法院应予支持。 四、律师建议：如何在离婚时妥善处理房产和贷款，避免纠纷？ 针对上述问题，为了在离婚过程中妥善处理房产及银行贷款，减少后续纠纷，律师提出以下建议： 明确约定债务承担，保留书面证据。在离婚协议中详细约定房产归属及剩余贷款由哪一方承担，并明确如果一方未按约定还款导致另一方被银行起诉时的违约责任。同时，将离婚协议提交婚姻登记机关备案，以证明该约定的真实性和生效时间。如果通过诉讼离婚，可在判决书或调解书中写明房产归属和贷款承担方案，赋予其强制执行力。 及时办理产权变更登记。尽快办理房产过户手续，将产权登记到约定取得房产的一方名下。在贷款未还清的情况下，可尝试通过“带押过户”方式办理过户，取得银行同意变更抵押人的书面文件后，到不动产登记中心办理产权转移登记和抵押权变更登记。如银行不配合“带押过户”，可考虑先筹措资金提前清偿贷款、解除抵押后再过户，或者通过“转按揭”等方式由取得房产一方重新贷款来偿还原贷款。无论采取何种方式，尽早完成产权过户可以避免因产权未变更而引发的后续争议。 保持良好信用记录，避免逾期还款。取得房产的一方应严格按照离婚协议约定按时偿还银行贷款，切勿因离婚纠纷而故意拖欠贷款。如果经济困难暂时无法还贷，也应及时与银行沟通协商展期或调整还款计划，避免出现逾期记录。同时，未取得房产的一方也应关注贷款还款情况，必要时可先行垫付还款以避免影响个人征信，然后再依据离婚协议向对方追偿。 必要时寻求银行书面确认。如双方希望彻底明确债务归属，可尝试与贷款银行协商，请求银行出具书面确认，同意由取得房产的一方继续履行还款义务、免除另一方的还款责任。不过，由于银行通常不会轻易放弃对原债务人的追索权，这一要求可能难以实现。在实践中，更可行的做法是在离婚协议中约定：若取得房产的一方未按约定还款，导致另一方被银行起诉并承担了还款责任，则取得房产的一方应全额赔偿另一方因此遭受的损失，包括本金、利息、诉讼费用等。这样的约定虽不能对抗银行，但可以在内部明确责任，保障未取得房产一方的合法权益。 如遇银行起诉，积极应诉并行使追偿权。如果离婚后银行起诉要求双方共同还款，未取得房产的一方应积极应诉，向法院说明离婚协议的约定情况。虽然法院通常仍会判决双方承担连带责任，但未取得房产的一方在履行还款义务后，可凭离婚协议和还款凭证向取得房产的一方另行提起诉讼，要求其承担相应份额或全部的还款金额。法院一般会支持此类追偿请求，以实现离婚协议对夫妻内部债务分担的约定。 总之，离婚协议对房产和贷款的约定在夫妻内部有效，但对外无法对抗银行等债权人。为避免纠纷，夫妻双方在离婚时应尽量协商一致并采取法律措施确保约定得以落实。必要时可咨询专业律师，在律师指导下办理房产过户、与银行沟通债务处理等事项，以最大限度地维护各自的合法权益。通过提前防范和妥善安排，可以有效减少离婚后因房产贷款问题引发的法律风险，让双方在解除婚姻关系后能够各自开始新的生活。 声 明 本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。
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