发现解读 || 最高院发布法拍房竞买人资格相关规定
关注发现，认识更多有温度、有灵魂的法律人
《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称《规定》）已于2021年9月16日由最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，自2022年1月1日起施行。对于想参与司法拍卖房产（以下简称法拍房）的购房者来说，详细了解该规定变的十分必要。
本文作者：罗毅、陈宝生
一、房产所在地的限购政策成为参与法拍房竞买的前提条件
目前，包括成都在内的部分一二线城市都执行了比较严厉的限购政策，法拍房一定程度上便利了有限购之忧的购房者。然而随着明年该规定的施行，这条购房捷径也已不通。
《规定》第一条：“受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许”，《规定》第二条：“发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。”
所以从明年开始，不论是市场行为购房还是法拍房，房产所在地的购房资格成为了购房的前提条件。参与法拍房竞买之前一定要审查自己的购房资格，避免盲目参与竞标，一旦投入资金竞得房产，却因购房资格的原因不能取得产权，就会承担不必要的损失。
二、虚构购房资格参与法拍房活动的后果
《规定》第四条：“买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。”
首先，虚构购房资格本身就违背了社会公序良俗，这种行为导致诚信缺失，严重干扰司法拍卖活动。如果购房人在伪造购房资格过程中，有私刻国家机关公章、伪造国家机关公文等行为，还会涉嫌刑事犯罪，对此购房人千万不可为之，不能因小失大，抱有侥幸心理。
其次，因为虚构购房资格导致拍卖行为无效的，还应当承担赔偿责任。从违约责任角度，房产竞拍成功后，当事人之间形成了买卖合同关系，因竞买人虚构购房资格导致拍卖行为无效，竞买人应该承担合同无效的民事责任。
三、法院依职权可以对竞买人的违法行为进行处罚
《规定》第六条：“人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
司法实践中存在当事人与其亲友恶意串通，以远低于市场价竞得拍卖物的情形，严重损害了他人合法利益，最高人民法院针对该种违法行为在本规定中予以明确，要以职权对其进行处罚，甚至追究刑事责任。因此虚构购房资格、恶意串通属于高风险行为，参与法拍房的当事人一定要慎重，不要以身试法。
四、购买法拍房还应注意以下风险点
在遵守《规定》要求的同时，我们还给大家梳理了购买法拍房需要注意的风险点供参考：
（一）房产现状，是否存在瑕疵的风险。竞买之前要详细了解房产信息，条件允许的话最好现场勘查。
（二）房产被人占用无法入住的风险。
（三）竞买人户籍无法迁入的风险。
（四）房产证件不全，无法过户的风险。
（五）房产存在高额隐藏费用的风险。
●●
声 明
本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。
蜀ICP备：17000577号-1