作者：庞凯丽
引 言 近年来，房企资金链断裂、项目“烂尾”频发，无数购房者面临“钱房两空”的巨大风险。当开发商进入破产程序，普通购房人和符合特定条件的“商品房消费者”究竟能主张哪些权利？这些权利是“普通债权”还是“超级优先权”？未过户的房子会被列入破产财产清算吗？本文将结合最新司法解释与司法实践，为您抽丝剥茧，厘清房企破产背景下购房人权利保护的核心规则与操作要点。 一、核心问题：购房人在房企破产中享有哪些权利？ 购房人主要拥有两项核心权利： 1.房屋交付请求权：要求开发商（破产管理人）继续履行合同，完成房屋建设并交付、办理过户。 2.购房款返还请求权：在合同无法继续履行时，要求返还已支付的购房款。 关键问题在于：这两项权利在破产程序中是“一般债权”还是“优先债权”？谁能享有优先？优先到什么程度？ 二、焦点一：未办理过户登记的房产，属于破产财产吗？ 争议背景： 房屋未过户，物权未转移。购房人付了钱，房子在法律上还是开发商的吗？ 司法观点分歧： 观点A（少数）：不应列入破产财产。依据已废止的旧司法解释，认为特定物买卖中，付清全款的特定物（房产）虽未转移占有（过户），也不应列入破产财产。 观点B（主流）：应列入破产财产。这是当前司法实践的主流观点，理由充分： 《民法典》第209条：不动产物权变动以登记生效为原则。未登记，物权未转移，房产自然属于开发商（债务人）的财产。 新旧法律衔接：支持观点A的旧司法解释所依据的《企业破产法（试行）》已被现行《企业破产法》取代。现行《企业破产法》及其司法解释（《企业破产法解释二》第2条）并未保留旧司法解释中关于特定物不列入破产财产的规定。因此，旧规定不应再适用。 实务考量：将未过户房产纳入破产财产范围，更有利于破产重整程序的推进，便于引入投资人、盘活资金完成“保交楼”任务，最终保障广大购房人（尤其是商品房消费者）的根本利益和社会稳定。 律师提示 购房人需清醒认识到，未完成过户登记的房产，在开发商破产时，原则上会被列入破产财产。主张该房产不属于破产财产并获得支持的难度极大。 三、焦点二：购房人的债权，是“普通”还是“优先”？关键在身份区分！ 购房人的权利保护等级存在显著差异，核心在于区分“一般购房人”和“商品房消费者”。 1.一般购房人： （1）定义：仅与房企签订了合法有效的《商品房买卖合同》，但不符合“商品房消费者”认定标准的购房人。 （2）保护等级：普通债权。其房屋交付请求权或购房款返还请求权在破产清偿顺序中，劣后于担保物权（如抵押权）、建设工程价款优先受偿权、破产费用、共益债务、职工债权、税款债权等。通常只能按普通债权比例受偿，损失风险高。 2.商品房消费者： （1）定义（核心标准-依据《执行异议复议规定》第29条及《九民纪要》精神）： ①合同有效且在查封/破产前签订：在人民法院查封房屋或受理房企破产申请之前，已签订合法有效的书面买卖合同。 ②购房系为满足基本居住需求（生存权保障）：所购房屋系用于居住（非经营、投资）；买受人名下无其他用于居住的房屋。 注：《九民纪要》第125条补充解释：名下已有一套，但新购房屋面积仍属满足基本居住需要的，可视为符合。“当地”通常指房屋所在地的县级行政区范围。 ③已支付价款超过合同约定总价款的50%： 《九民纪要》第125条补充解释：支付的价款接近50%，且已按合同约定将剩余价款支付给申请执行人（如管理人）或按法院要求交付执行的，可视为符合。 （2）保护等级：特殊优先债权！商品房消费者的权利受到法律的特殊优先保护，体现为两种形式： A.房屋交付请求权（超级优先）：在房屋已建成并登记在开发商名下的情况下，商品房消费者有权要求管理人继续履行合同，为其办理房屋交付和过户登记（本质上可视为一种特殊的“取回权”或“优先履行权”）。 *该权利优先级最高！即使房屋上存在抵押权、建设工程价款优先受偿权，商品房消费者的交付请求权也应优先得到满足。 B.购房款返还请求权（超级优先）：如果房屋无法建成交付（烂尾），或者管理人依法/依规（如《民法典》第580条避免合同僵局）解除了合同（注意：对已付全款的合同，管理人破产解除权受限），商品房消费者有权要求返还购房款。 优先顺位极高！根据2023年最新《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条、第三条明确规定： *商品房消费者的购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权！ *商品房消费者的购房款返还请求权优先于抵押权！ *商品房消费者的购房款返还请求权优先于其他普通债权！ *行使该权利不以已支付全部价款为前提！只要其身份被认定为商品房消费者，即使只付了50%以上的房款，其已付部分的返还请求权也享有上述超级优先权。 律师提示 “商品房消费者”身份的认定是获得优先保护的关键！购房人需重点围绕“居住目的”、“当地唯一住房”、“付款比例”三个核心要件收集和准备证据（如户口本、居住证明、不动产查询记录、付款凭证等）。《九民纪要》对后两个要件做了相对宽松的解释，为部分购房人争取优先权提供了空间。 四、法律依据溯源：为何“商品房消费者”享有超级优先权？ 1.核心法理：生存权优先。对商品房消费者居住权的保护，关涉其基本生存权利，法律赋予其超越一般担保物权和优先权的特殊地位，是基于生存权高于经营权的价值判断和社会稳定的政策考量。 2.规则演进： （1）2002年《建设工程价款优先受偿权批复》：首次明确“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，确立了消费者购房款请求权优于工程款优先权的原则。 （2）2005年最高法执他字第16号答复：明确该优先权是为保护个人居住权而设，应严格限定于满足生活居住需要，不能扩大解释。 （3）《执行异议复议规定》第29条：严格规定了商品房消费者物权期待权（可对抗执行）的条件，明确了“居住目的+唯一住房+付款>50%”的核心标准。 （4）《九民纪要》第125条：对“唯一住房”和“付款比例”的认定进行了适度放宽解释，使更多真实的自住需求者可能被纳入保护范围。 （5）2023年《商品房消费者权利保护批复》：最新、最权威的规定！清晰区分了“房屋交付请求权”和“价款返还请求权”，并明确且强势地确立了价款返还请求权的超级优先顺位（优于工程款优先权和抵押权），且不以付全款为前提。 3.实务争议与边界：虽然生存权优先已成共识，但对保护边界（如“基本居住需要”的具体标准、“当地”范围如何界定）仍有讨论。最高法院的征求意见稿也反映了不同倾向。主流观点认为，鉴于其打破了既有的担保物权优先规则，应严格限定在维持基本生活必需的合理范围内，避免滥用损害金融秩序和其他债权人合法权益。 五、律师实务建议 1.对购房人： （1）尽快确认自身属性：仔细对照“商品房消费者”标准（居住目的、唯一住房、付款比例），评估自身权利等级。 （2）及时申报债权：一旦开发商进入破产程序，务必在债权申报期内向破产管理人申报债权，清晰主张权利类型（是要求交房还是退款）及优先权依据（如主张自己是商品房消费者）。 （3）积极收集证据：重点收集能证明“居住目的”（如自住声明、家庭情况说明）、“唯一住房”（不动产登记查询证明）、“付款情况”（付款凭证、合同）的证据。 （4）关注重整计划/清算方案：积极参与债权人会议，关注重整计划草案或破产财产分配方案中对购房人债权的安排，及时行使表决权和异议权。 （2）寻求专业帮助：房企破产程序复杂，涉及众多法律主体和利益冲突，建议尽早咨询专业房地产或破产法律师。 2.对金融机构/其他债权人： （1）充分认识风险：在涉房融资或与房企交易时，需高度关注项目中是否存在大量已售未备案/未过户房产，以及潜在的商品房消费者数量，这将对抵押权的实现构成重大影响。 （2）审慎评估担保价值：对在建工程抵押或现房抵押，评估价值时需扣除潜在的商品房消费者优先权份额，其实际可偿债价值可能远低于预期。 （3）积极参与破产程序：在破产程序中，密切关注管理人对购房人债权的审查认定结果，对不符合条件却主张优先权的债权应及时提出异议。 结 语 在房企破产的惊涛骇浪中，法律为以居住为目的的“商品房消费者”筑起了一道特殊的保护堤坝，赋予其房屋交付或购房款返还的“超级优先权”，彰显了生存权至上的价值理念。然而，权利的实现依赖于精准的身份认定、及时的权利主张以及在复杂破产程序中的有效博弈。无论是购房人还是其他利益相关方，清晰理解规则、把握最新动态（尤其是2023年最高法批复的核心要点）、积极运用法律武器并寻求专业支持，是维护自身合法权益的不二法门。 声 明 本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。
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