作者：沈洪宝
在不动产司法强制执行、抵押物处置案件中，带租拍卖是较为普遍但极易产生纠纷的处置方式。抵押物之上存续的租赁合同，会直接影响抵押物拍卖成交价、抵押物交付效率，同时引发抵押权人、承租人、买受人、被执行人四方主体的权利冲突。实务中，大量当事人混淆“抵押不破租赁”的适用条件，误判租赁权与抵押权的优先级，进而产生执行异议、执行复议、买卖合同纠纷等系列诉讼。本文结合《民法典》及最高院司法解释、主流司法判例，从律师实务视角，系统梳理抵押物带租拍卖的法律规则、裁判标准、常见争议及各方主体合规风控方案。 一、带租拍卖的核心法律底层逻辑 抵押物带租拍卖，是指人民法院在处置抵押不动产时，保留标的物现存租赁关系进行司法拍卖，拍卖成交后，原租赁合同继续有效，由不动产买受人概括承受出租人权利义务，承租人可继续按照合同约定占有、使用标的物。与之相对的是涤除租赁拍卖（去租拍卖），即拍卖前去除标的物租赁权，买受人取得无权利负担的完整不动产产权。 两种拍卖方式的核心区分标准，源于《民法典》第405条的核心规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。相较于《中华人民共和国物权法》（已失效），《民法典》新增实际转移占有的核心要件，彻底收紧了“抵押不破租赁”的适用范围，也是当前法院审理此类案件的核心裁判依据。 结合司法解释及司法实践，可将抵押租赁关系分为两类，直接决定拍卖方式： （一）先租后抵：可依法带租拍卖 若租赁合同签订、承租人实际占有标的物的时间，均早于抵押权登记设立时间，合法有效的租赁权具备优先性，可对抗抵押权及后续司法执行。法院应当保留租赁关系，采取带租拍卖方式处置抵押物，买受人、债权人无权单方解除租赁合同、要求承租人腾退。 （二）先抵后租：应当涤除租赁拍卖 若抵押权已完成登记设立在先，被执行人私自出租抵押物在后，该租赁权无法对抗在先登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，租赁权对在先抵押权实现有影响的，法院应当依法除去租赁权后拍卖。承租人无权单方主张带租拍卖，仅可依据租赁合同向被执行人主张违约责任。即便承租人为善意，亦不能突破登记公示效力对抗抵押权人。 二、法院带租拍卖的三重实质审查标准 司法实践中，法院不会仅凭书面租赁合同直接认定租赁关系有效、准许带租拍卖。结合最高院判例及各地裁判口径，法院一般会进行三重实质性审查，缺一不可，这也是大量虚假租赁、瑕疵租赁无法阻却清场拍卖的关键原因。 1.时间要件：租赁成立早于抵押与查封 不仅租赁合同签订时间需早于抵押权登记时间，同时需早于法院查封时间。若租赁关系形成于抵押物查封之后，属于查封后设立的权利负担，绝对无法对抗司法执行，法院直接涤除租赁拍卖。 2.占有要件：已完成合法有效占有 单纯签订租赁合同、未实际入住/使用标的物，不满足法定条件。法院审查重点包括：承租人是否有水电费、物业费缴纳记录、装修凭证、入住登记、经营流水等客观证据，仅靠书面合同、租金转账记录，一般无法直接证明实际占有。该要件也是《民法典》修订后区分虚假租赁与真实租赁的核心标准。 3.真实性要件：无恶意串通、无虚假租赁 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定，被执行人与他人恶意串通，通过虚构租赁合同、超长租期、一次性低价付清全部租金、租金显著低于市场标准等方式妨害执行的，法院一律不予认可。实务中，20年超长租期、一次性预付全部租金、无实际占有痕迹、租金价格异常，均可能会被法院认定为虚假租赁，驳回带租拍卖申请。 三、带租拍卖的核心实务争议问题 （一）带租拍卖后租金收益归属认定 带租拍卖生效后，标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。针对租金归属，司法裁判口径统一：拍卖公告未特殊约定的，拍卖成交前产生的租金收益，归原所有权人（被执行人）所有，可用于清偿债务；拍卖成交之后产生的租金，由买受人概括享有。若法院拍卖公告明确标注租金归属、剩余租期等信息，以公告约定为准。 （二）带租拍卖是否必然导致抵押物贬值、流拍 租赁权的存续本质上属于不动产权利负担，会限制买受人的占有使用权能，大概率降低抵押物市场价值、拉长处置周期，增加流拍风险。实务中，部分被执行人刻意签订长期低价租赁合同，以此压低抵押物拍卖价格、阻碍抵押权人实现债权，是典型的规避执行行为。对此，抵押权人可通过举证租赁虚假、租赁妨害抵押权实现，申请法院涤除租赁、清场拍卖。 （三）承租人的权利救济边界 对于真实合法、满足三重审查标准的在先租赁，承租人有权提出执行异议，要求法院带租拍卖，拒绝腾退房屋；若法院违法涤除租赁、强制清场，承租人可通过执行复议、执行异议之诉维护自身权益。反之，若属于后设租赁、虚假租赁，承租人不仅无法保留租赁权，还可能因妨害执行面临司法惩戒，仅能向被执行人主张合同违约赔偿。 四、典型相关判例分析 案例一：（2024）最高法执监335号，先抵后租+抵押权人同意出租≠同意带租拍卖 基本案情 2017年7月，被执行人刘某某为自有房产设立最高额抵押，抵押权人为某商贸公司，依法完成抵押登记。2018年1月，刘某某与第三方公司签订期限16年的长期租赁合同。2018年3月，抵押权人向被执行人出具《同意出租函》，同意案涉抵押物对外出租。2019年1月，案涉房产因债务纠纷被法院查封，承租人随即提出执行异议，主张其租赁权合法有效，要求法院对案涉房产带租拍卖。 争议焦点 抵押权人出具书面《同意出租函》同意被执行人出租抵押物，是否视为抵押权人放弃抵押权优先性，法院是否必须适用带租拍卖规则处置标的物？ 裁判要旨 1.抵押权利顺位法定优先。案涉抵押权2017年设立并完成登记，租赁关系2018年设立，属于先抵后租，在后设立的租赁权依法不得对抗已完成公示登记的抵押权。 2.同意出租不等于认可租赁权对抗效力。抵押权人出具的《同意出租函》，仅系许可抵押人在抵押期间对标的物进行使用收益，无明确放弃抵押权优先受偿权、认可租赁权对抗执行的意思表示。抵押权的放弃、权利负担的容忍需明示、明确约定，不能通过推定方式认定。 3.长期租赁妨害抵押权实现。案涉16年超长租赁期限，会直接限制抵押物流通价值、大幅降低拍卖成交价、阻碍抵押物快速变现清偿债权，符合司法解释规定的“租赁权对在先担保物权实现造成影响”的情形，法院应当依法涤除租赁后拍卖。 实务要点建议 对抵押权人而言，抵押合同中需明确约定“抵押期间出租抵押物需书面同意，同意出租不视为放弃抵押权优先性、不认可租赁对抗执行效力”；执行阶段针对超长租期、低价租赁，务必主动申请涤除租赁。对承租人而言，先抵后租场景下，即便取得抵押权人同意出租的书面文件，亦无法对抗司法清场拍卖，承租风险需自行预判。 判例二：恶意虚构长期租赁阻却执行，无效并追究刑事责任 基本案情 2017年至2018年期间，被执行人邱某身负大额债务，其名下房产被人民法院依法查封。为规避执行、阻碍抵押物正常处置，邱某与朱某恶意串通，倒签15年超长租赁合同，伪造全额租金转账记录，虚构一次性付清全部租金的事实，试图通过带租拍卖压低房产价格、阻碍债权实现。后续案涉房产一度以带租状态拍卖，朱某低价竞拍取得房产后高价转售牟利。案发后，司法机关依法对邱某、朱某立案侦查。 争议焦点 当事人恶意串通虚构的长期租赁合同，能否产生对抗司法执行的效力？规避执行的行为应当承担何种法律责任？ 裁判要旨 1.虚假租赁行为依法无效。当事人倒签合同、虚构租金支付、无真实占有使用痕迹，结合超长租期、租金价格显著低于市场标准等反常情形，足以认定属于恶意串通、妨害司法执行的虚假民事行为，依法不产生带租拍卖的法律效果。 2.虚假阻却执行涉嫌刑事犯罪。被执行人与承租人通过伪造证据、虚构租赁关系的方式，恶意阻碍法院强制执行、拒不履行生效判决确定的义务，情节严重，已构成拒不执行判决、裁定罪，依法判处有期徒刑并处罚金。 3.全链条追责。对于协助伪造合同、虚假转账、配合规避执行的相关人员，法院可依法采取罚款、拘留等司法惩戒措施，情节严重的一并追究刑事责任。 实务要点建议 虚构租赁阻碍执行并非简单民事纠纷，而是涉嫌刑事犯罪的违法行为，抵押人、承租人均需杜绝此类侥幸行为。抵押权人在执行阶段，重点核查租期、租金标准、付款方式、实际占有证据，发现虚假租赁嫌疑的，可书面申请法院核查证据形成时间、固定恶意串通证据，依法追究相关人员责任。 五、四方主体法律风险与律师风控建议 （一）抵押权人（银行、金融机构、个人债权人） 作为优先受偿权主体，抵押权人最大风险为：抵押物设立抵押后，被执行人私自出租、虚构租赁，导致抵押物贬值、流拍，债权无法足额清偿。 风控建议：第一，办理抵押登记前，实地核查标的物占有状态，留存核查影像、书面记录，确认无存续租赁；第二，抵押合同中明确约定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押物不得出租，否则出租行为无效，抵押人承担违约责任；第三，执行阶段针对虚假租赁、后设租赁，及时向执行法院提出书面异议，申请涤除租赁、清场拍卖，提交租金异常、无实际占有、恶意串通等证据；第四，密切关注拍卖公告，对带租拍卖的审查结果及时复议，避免权利受损。 （二）不动产承租人 承租人主要风险在于签约前未核查抵押状态，承租已抵押不动产，最终租赁权被涤除，面临腾退、租金损失、装修投入无法追偿等问题。 风控建议：第一，签约前通过不动产登记中心查询产权及抵押登记信息，区分先租后抵、先抵后租；第二，签订租赁合同后及时完成实际占有，留存水电费、物业费、装修记录等全套凭证；第三，针对长期租赁，避免一次性全额预付租金，严控资金风险；第四，标的物被强制执行时，及时提起执行异议，举证租赁真实、占有在先，保障自身承租权。 （三）司法拍卖买受人 买受人极易因忽视租赁负担产生投资亏损，误判标的物使用价值，拍下带长期租赁、低租金的不动产，无法自主使用、出租获利。 风控建议：竞拍前详细研读拍卖公告、标的物调查笔录，核实租赁期限、租金标准、租金支付情况、是否存在虚假租赁；实地核验标的物占有状态，切勿盲目竞拍；拍卖成交后，严格按照原有租赁合同履行权利义务，同时针对被执行人隐瞒租赁信息的行为，依法追责索赔。 （四）抵押人（被执行人） 部分抵押人试图通过虚构长期租赁、低价租赁阻碍执行、拖延债务履行，该行为属于妨害民事诉讼的违法行为。经查实后，不仅无法阻却拍卖，还可能面临罚款、拘留，情节严重的涉嫌拒不执行判决、裁定罪。 风控建议：抵押期间如需出租抵押物，应当书面告知抵押权人及承租人，如实披露抵押状态；杜绝虚构租赁、恶意串通规避执行，遵守司法执行程序，依法处置抵押物、清偿债务。 六、结语 抵押物带租拍卖并非绝对的司法处置方式，其核心本质是优先保护公示在先的合法权利。《民法典》通过“设立抵押+转移占有”双重标准，清晰划定了租赁权与抵押权的权利边界，彻底杜绝虚假租赁妨害执行的乱象。对于所有市场主体而言，无论是抵押融资、不动产租赁还是司法竞拍，均需严守权利公示规则，提前做好尽调与风控。一旦产生租抵权利冲突，应当依托司法审查标准，通过合法的执行异议、复议、诉讼程序化解争议，最大程度维护自身合法财产权益。 声 明 本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。
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