发现原创 || 关于建设工程价款优先受偿权能否及于土地使用权的分析
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建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，其客体是建设工程折价或拍卖所得的价款，该等优先权是否及于建筑物所占用的土地使用权拍卖价款，司法实践中存在争议。
案情简介
浙江宝业建设集团有限公司（以下简称宝业公司）与上海金巢实业有限公司（以下简称金巢公司）建设工程施工合同纠纷一案，上海仲裁委员会于2015年8月7日作出（2014）沪仲案字第0889号调解书，确认金巢公司就系争工程分期向宝业公司支付工程款共计人民币13620万元及相应利息；宝业公司对上述工程款债权享有就系争工程拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利…；
仲裁调解书生效后，宝业公司向上海市第二中级人民法院申请执行，执行中，涉案土地和在建工程的评估价总价为15300万元，最终宝业公司以起拍价竞拍成交，并以其对金巢公司享有的工程款债权冲抵拍卖款。
杭州银行不服，向上海二中院提出执行异议称，该行对案涉土地设定抵押权，并经上海市虹口区人民法院（2017）沪0109民初18759号民事调解书予以确认，故对土地拍卖价款享有优先受偿权。宝业公司对在建工程享有优先受偿权，其优先权不包含土地使用权拍卖价款。故请求停止向宝业公司优先分配案涉土地使用权的拍卖款，该款项应分配给该行。
诉讼过程及裁判要旨
（一）执行异议
上海二中院认为，本案所涉在建工程在涉案土地上建造，无法独立存在。基于房地一体原则，二者各自的价值难以区分。故杭州银行提出的宝业公司享有的建设工程价款优先受偿权不及于涉案土地的主张不能成立。上海二中院于2019年1月17日作出（2019）沪02执异5号执行裁定，驳回杭州银行异议请求。
（二）执行异议复议
上海高院认为，根据已经生效的仲裁调解书，金巢公司应向宝业公司支付工程款13620万元，上海二中院对案涉土地及在建工程进行网络司法拍卖，经二次拍卖，宝业公司以8568万元竞得。上海二中院上述执行行为符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，宝业公司对建设工程拍卖价款享有优先受偿权，该权利优先于杭州银行对涉案土地使用权享有的抵押权。基于房地一体原则，执行中对被执行人的房产和土地整体拍卖符合实际情况。综上，上海高院于2019年5月15日作出（2019）沪执复29号执行裁定，驳回杭州银行的复议请求。
（三）申诉裁判
最高人民法院认为，本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。因此，上海高院复议裁定、上海二中院异议裁定适用法律有误，认定事实不清，应予撤销。
笔者整理了实践中就建设工程价款优先受偿权是否及于土地使用权的部分典型案例及观点如下：
支持的案例 | （2017）川民终1207号 （2017）川03民终895号 | 主要观点： 1、建设工程价值与土地价值已经高度混同，并相互影响，二者已经难以区分彼此价值；从优先保护承包方建设工程价款包括所涉民工工资权益实现的立法本意出发，认定案涉建设工程价款优先受偿权的客体范围及于房地整体拍卖价款，并未违反法律、司法解释相关规定，且有利于最大限度保护劳务工人的生存权益和社会稳定。 2、涉土石方工程承包合同，建设工程价款优先受偿是将工程折价或者拍卖的价款优先受偿,在拍卖或折价的价款中包含有土地价值,如工程是平整土地,该土地在平整前是生地,通过平整土地工程后为熟地,承包方享有的优先受偿权的价款应为生地和熟地之差。 |
不予支持的案例 | （2016）川0115民初4970号 （2016）闽民终960号 （2016）苏执异4号执行裁定书 （2017）粤0883民初189号 （2019）苏09民终2314号 | 主要观点： 建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力；承包方在整个建设的过程当中，承包人的建筑材料和劳动力已经被物化在建设工程当中，它的所有投入已经转化为建设工程，与建设工程不可分离；建设用地是建设工程的一个载体，但是承包人对在建用地本身没有任何的投入，或者说承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上。 |
律师评析
建设工程价款优先受偿权是否及于建筑物所占用的土地使用权价值，需要结合承包人具体实施的工程内容予以确定，对平整土地类的工程，承包人对土地本身有相应的投入，建筑材料与劳动力被物化在建设用地上，则应在优先权受偿范围上考虑相应土地使用权价值。另，司法执行阶段往往对在建工程和土地评估一并进行，若评估报告将基本建设工程价值纳入了土地评估价值，在价款分配时，如不能区分相应版块的单独价值，则存在建设工程价款优先受偿权的受偿范围可能及于土地使用权价值的情况。对此，建议在实际操作中，对案涉工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人对应工程部分可以优先受偿的金额【参考案例（2016）浙01民初151号】。
相关引用
1.最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第44集中，最高人民法院民一庭意见：《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分（法律出版社2011年4月出版）。
2.浙高法执〔2012〕2号第四条：建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿（详见《浙江高院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》）。
3.最高人民法院在《民事审判指导与参考》总第62集：“民事审判信箱”栏目中回答“土地是否为建设工程优先受偿权的客体”这个问题时，亦明确回答“土地不是优先受偿权的客体（法律出版社2015年12月出版）。
4．最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判实务问答》建设用地是建设工程的一个载体，但是承包人对在建用地本身没有任何的投入，或者说承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上。从这个角度来讲，建设用地使用权不应该作为建设工程优先受偿权的客体（2021年7月第1版）。
相关法律依据
《中华人民共和国民法典》第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》
第三十五条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第三十八条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第三十九条 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
声 明
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