以房抵债实质上属于以物抵债，又称代物清偿，是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。

我国法律、行政法规并未直接对以房抵债协议的效力作出禁止性规定，一般来说，如以房抵债协议本身内容不违反效力性强制性规定，以房抵债协议自享有房屋所有权的债务人与债权人签订之日或以房抵债协议约定的生效条件满足之时生效，但如果以房抵债协议存在以下情形的，可能会影响以房抵债协议的效力。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，如用于抵债的房产在以房抵债的债权人提起执行异议之诉时尚未取得预售许可的，以房抵债协议有可能被认定为无效。

如以房抵债协议系在债务履行期届满前订立，一般来说，由于此时债务人欠付的债务金额尚未最终确定，且以房抵债协议订立时与债务履行期届后抵债房屋的价值之间的价值可能会有所差距，极易造成显失公平的情形，也可能损害建设单位其他债权人的合法权益，且协议实质上是为了担保债权的实现，本质上仍属流质契约，此前《物权法》规定为绝对禁止流质的行为规范，而现行《民法典》虽然取消了“不得”之用语，直接规定了流质契约的法律效果，给学界和司法实务留下了部分发展和解释的空间，但同样对债权人依据在债务履行期届满前订立的以房抵债协议主张享有物权予以了否定。

当然学界和司法界对于在债务履行期届满前订立的以房抵债协议是否一定属于流质契约的观点也不绝对，有观点认为房地产市场的特殊性，房价的涨落应为正常的可预见的商业风险，是否显失公平应当依据合同签订时的房屋价格与债务进行对比判定。在债务履行期限未届满时，双方达成合意约定提前终止原债权债务关系，建立新的房屋买卖合意合法有效，应予尊重，因此债务履行期届满之前签订的以房抵债协议并不当然无效，肯定了以房抵债协议的效力。

比如，最高人民法院在72号指导案例（2015）民一终字第180号民事判决中就持此观点。

法院认为部分阐述为：“民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》签订时，双方之间的部分借款已经到期，其余部分借款双方当事人一致同意提前到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》及与其相关的《预售商品房补充协议》《承诺书》的内容均表明，汤龙等四人具有实际向彦海公司购买案涉房屋的真实意愿，彦海公司亦具有向汤龙等四人出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。藉此，对彦海公司所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，本案《商品房买卖合同》《预售商品房补充协议》应认定为无效的主张，本院依法亦不予采信。”

如债权人与债务人虽然签订协议，约定以房抵债，但仍保留原借款债务人的还款义务以及其他担保方式，该协议不产生债务抵偿的效果，应认定为原借款债务人提供的实现债权的担保。

最高人民法院在（2017）最高法民申974号民事裁定书中认为：“关于罗琳与杨利民于2016年5月31日签订协议的性质及履行问题。根据一审法院查明的事实，在罗琳两次未按约偿还借款之情形下，2016年5月31日，双方根据借款协议中罗琳确认的借款本息，就罗琳向杨利民偿还借款相关事宜达成了协议。该协议第一条、第二条两条约定确实有以房抵债的内容，但因该协议系多个条文组成，需结合协议全文来理解双方签订协议的真实意思表示。该协议第五条、第七条约定，罗琳或相关方在协议签订之日起四个月内偿还全部借款本息，否则杨利民有权选择自行处置上述抵债房屋或要求继续偿还借款本息；本协议作为原借款合同的从合同，原借款合同及相应保证合同、担保函等仍然有效，相关方有义务积极筹款按原约定偿还借款本息，杨利民也有权按原约定随时要求偿还借款本息；若杨利民得到部分偿还，及时配合将相应比例的房屋退还罗琳。可以看出，协议作为原借款合同的从合同，重申了罗琳需按照原约定继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后罗琳偿还全部借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，从协议整体约定来看，杨利民的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求罗琳偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障杨利民的债权得以顺利受偿。故一、二审判决认定该协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式，并无不当。”

由于目前相关执行法律规范并未就以房抵债的债权人所享有的权利能否排除强制执行作出明确规定，且由于实践中以房抵债协议双方之间的基础法律关系呈多样化，基础债权债务是否享有优先权也不尽相同，所以对于债权人能否依据有效的以房抵债协议排除强制执行存在不同的司法观点，人民法院也在不同的案例中对特定类型的以房抵债能否排除强制执行新进行了阐述。

1.物权法定，房屋作为不动产未经登记不发生物权变动效力

《民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。

2.以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条、第29条的规定。

理论依据为《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》第304页：根据执行异议复议规定第28条、第29条的规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。对于符合该司法解释第28条、第29条要求的以物抵债协议项下的债权人，能否依据这两条规定对抗金钱之债的执行，存在不同认识。鉴于不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，只能对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定对抗债权人的执行。事实上，本条之所以规定人民法院不宜出具调解书予以确认，也是基于这一道理。另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。

3.基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。

最高人民法院在（2016）最高法民申3620号民事裁定书中认为以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。

4. 未办理网签备案手续，未申请办理房屋过户登记，债权人不具备购房资格。

北京高院就望建新与北京嘉厚房地产开发有限公司等案外人执行异议之诉再审案作出的（2019）京民申5519号民事裁定认为，望建新与嘉厚公司2013年1月已经签订《商品房预售合同》，涉案房屋2014年11月14日已经取得房屋所有权初始登记，具备办理转移登记的条件。但双方未办理网签备案手续，亦未向不动产登记部门申请办理涉案房屋过户登记。望建新虽主张均是嘉厚公司的过错导致，但望建新并未提交充分证据证明其已经积极向嘉厚公司主张过权利。故望建新作为《商品房预售合同》的签订方，未尽到审慎的注意义务，消极行使权利，对于涉案房屋一直未过户登记到己方名下，具有一定的过错。且2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），此后望建新不再具备购买涉案房屋的资格，涉案房屋已无法办理过户登记到望建新名下。望建新的再审理由于法无据。据此，两审法院根据查明的事实并结合相应证据所作判决，并无不当。

1.以房抵债债权人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶。

司法观点来源于最高人民法院在（2019）最高法民终1894号民事裁定书中的阐述：除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。

2.建设工程承包人以房抵顶工程款形式，是承包人就涉案工程所享用建设工程价款优先受偿权的体现，足以排除其他债权人申请强制执行

最高人民法院在（2020）最高法民终352号民事判决书中认为：“本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：‘人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。’紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。”

3.实际施工人以房抵债符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形，可以排除强制执行

最高人民法院在（2020）最高法民终1248号民事判决书中认为，对于债权人庄铭全就被执行的抵债房屋提出的异议，应适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除对案涉房屋的执行应同时具备该规定的四个要件。庄铭全符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形，且案涉房屋系抵偿债权人庄铭全实际施工的世贸中心装修工程款，本身相较于汇丰典当行的普通债权具有一定优先性，就案涉房屋享有可以排除执行的民事权益。

由于近年来的经济问题和房地产市场的困境，笔者近来接触了不少以房抵债的案例，了解到债权人并非全然不知选择房抵债之后可能面临的法律风险，但不少债权人最终仍迫于债务人无法以其他方式偿还债务的现实，选择接受了以物抵债。笔者作为一名执行领域的律师，面对这一现实状况，更有责任和兴趣去分析研究目前司法实践对于以房抵债观点，以求更清晰地为客户评估和解决抵债房屋在执行过程中的法律问题。

结合上文的梳理分析，可以看出理论和司法实践中对于以房抵债能否排除强制执行的观点并不一致，甚至人民法院对于相关法律规范的理解和适用也存在差异，因此可以预见在执行抵债房屋的案件，尤其是执行债务人用于抵顶债权人享有优先债权的房屋的案件中，仍会有不少争议出现。当然作为律师，这是我们需要努力的地方，同时也希望相关执行法律规范早日完善出台。