作者：喻茂婷、秦小闲、王铭杨
引 言 自2015年借贷关系的形成至2025年案外人执行异议之诉二审判决的落槌，再到近日取得驳回案外人再审申请的胜诉结果，本案执行过程中衍生多个案外人执行异议、执行异议之诉，执行推进过程曲折。执行法院以案外人不属于“无过错买受人”观点驳回案外人异议申请，一审法院认为案外人符合“无过错买受人保护”条件的观点判决中止执行，二审法院以“抵押权优先性”及善意取得原则改判继续执行，再审法院沿用二审法院观点裁定驳回案外人再审申请的背后，是不同法院对《执行异议复议规定》第二十七条与第二十八条的适用争议。本案经历数次终本程序终又恢复执行，体现的是法律人从法律条款的文义解释到立法目的的深层探究，对证据表象背后事实真相的执着追寻。 一、案件进程
二、法院观点评析
执行法院秉承抵押权优先性规则，认为案外人汪某不符合无过错买受人的条件，其享有的权利不足以对抗申请人合法享有的抵押权，依据《执行异议复议规定》第二十七条，在无法律、司法解释规定的除外情形下，原则上对案外人提出的排除执行异议申请不予支持。 一审法院经审理认为，案外人汪某与被执行人唐某签订的《房屋买卖合同书》合法有效，案外人汪某已支付大部分购房款，自合同签订以来一直占有使用案涉房屋，且未办理过户登记非因其自身原因。根据《执行异议复议规定》第二十八条[1]，案外人汪某的物权期待权具有优先于一般债权保护的权利基础，其权利形成时间早于申请执行人张某的抵押权，且案外人汪某对未办理过户无过错，故判决中止对案涉房屋的执行。 张某不服一审判决提起上诉，二审法院认为，张某对案涉房屋享有抵押权，且生效判决确认其享有优先受偿权。根据《执行异议复议规定》第二十七条[2]，法院认为在本案中，案外人汪某作为一般买受人的物权期待权不属于排除抵押权执行的例外情形，且张某取得抵押权时是善意的，故撤销一审判决，驳回案外人汪某的诉讼请求。 案外人不服二审判决向上级法院申请了再审，认为二审法院机械适用《执行异议复议规定》第二十七条，未考虑其物权期待权形成早于抵押权，忽视条款“除外情形”；再审法院审查认为，原告对案涉房屋的抵押权合法，经生效判决确认优先受偿权，且无法律规定一般买受权可对抗担保权，《执行异议复议规定》第二十七条“除外情形”不适用，因此驳回了案外人的再审申请。 此观点与2025年7月颁布施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议解释》）的规定一致，其中第十四条[3]明确了一般买受人在符合条件的情况下，仅能排除一般金钱债权的执行。
一审法院选择适用第二十八条支持案外人汪某的物权期待权，其存在一定合理性：首先，案外人汪某与唐某的买卖合同签订时间早于抵押权设立时间，且已实际占有使用房屋，支付了大部分价款，符合第二十八条的构成要件；其次，将物权期待权视为具有物权实质要素的权利，给予其优先于一般债权的保护，符合保护无过错买受人利益的立法目的。然而，其局限性在于未充分考虑本案抵押物的性质系商业用房，不涉及生存权保护，也未结合抵押权的优先性原则考虑第二十七条与第二十八条的适用顺序问题。在存在抵押权的情况下，直接适用第二十八条排除执行，可能忽视了抵押权人通过合法登记取得的优先受偿权的保护。
二审与再审审查逻辑具有一致性，二者均以"抵押权法定优先性"为核心，强调登记公示的公信力——抵押权作为担保物权，经登记后具有对抗第三人的效力，且无法律例外规定时不得被一般买受人物权期待权突破；同时认可"善意取得"对抵押权的保护，避免因买受人未办理登记的过错，转嫁风险给抵押权人。
三、法律保护价值的博弈
物权期待权是指不动产买受人基于合法有效的买卖合同，对不动产享有占有、使用、收益的权利，并期待通过办理登记取得所有权的权利。对于物权期待权的性质，学界具有争议，但普遍认可该权利有突破传统债权效力的特殊保护必要性，只是理论依据有所不同——或是基于抵押权人过错的责任分配，[4]或是基于占有与履行行为的事实状态，[5]或是基于合理期待的法律拟制。[6]对于商品房交易领域，学者们更是基于“居者有其屋”的基本民生保障需求，从不同理论视角揭示了商品房消费者优先权利的效力依据。[7]这些理论共识表明，无论将其归入何种权利类型，消费者在商品房交易中基于生存权需求的特殊保护，已成为司法实践中平衡各方利益的重要价值坐标。 综上所述，物权期待权其本质上仍属于债权，但法律为了保护交易安全和买受人的生存权等价值，赋予其一定的物权效力，使其在符合特定条件下可以排除执行。抵押权是担保物权的一种，具有优先受偿性，旨在保障债权人的债权实现。在权利保护顺位上，传统民法理论强调担保物权的优先性，但现代法律也逐渐重视对买受人等弱势群体的保护，在特定情况下赋予物权期待权优先于抵押权的效力。 物权期待权虽然具有一定的物权属性，但并非完整的物权，其效力边界受到法律的严格限制。在与抵押权的冲突中，应当根据不同的情形进行区分处理。 （一）消费者购房情形 需特别注意的是，《执行异议复议规定》第二十九条明文规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持......”仅从文义解释层面，似乎仅需满足标的物为商品房的形式要件即可启动异议审查程序；但根据最高人民法院发布的指导性案例，司法实践对适用条件存在进一步限定——即使标的物确属登记在房地产开发企业名下的商品房，买受人仍须具备“消费者”身份方能满足异议成立要件。 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条[8]对此作了进一步细化，要求同时满足"查封前签订合同、支付价款、用于家庭居住"三个要件，并明确该权利可排除建设工程价款优先受偿权和抵押权的执行。
这一裁判立场表明，商品房买卖中的权利救济不仅涉及物权公示效力，更关涉消费者权益保护的立法目的实现。消费者购买用于居住的房屋，符合特定条件的，其物权期待权可以对抗抵押权，这是基于对消费者生存权的特殊保护。
（二）一般买受人情形
对于一般买受人购买商业用房等情形，其物权期待权是否能对抗抵押权，法律尚无明确规定。从保护交易安全和抵押权人利益的角度出发，原则上应当优先保护抵押权，但在买受人已支付全部或大部分价款、实际占有房屋且非因自身原因未办理过户登记，同时抵押权人在设立抵押权时存在过错（如明知房屋已出售）的情况下，可以考虑赋予物权期待权一定的对抗效力。 案外人汪某案属于典型的一般买受人物权期待权与抵押权的顺位问题之争，其核心争议在于《执行异议复议规定》第二十七条与第二十八条的适用关系。第二十七条规定了申请执行人的担保物权等优先受偿权一般优先于案外人的权利，除非有例外规定；第二十八条则规定了无过错不动产买受人的物权期待权可以排除执行。因此，需要明确第二十八条是否构成第二十七条的例外，即一般买受人的物权期待权能否对抗抵押权。 而关于第二十八条是否属于第二十七条“但书”条款，在新司法解释出台前，最高人民法院对此问题尚且未形成统一观点。以下为不同观点及案例展示： 观点一：《执行异议复议规定》第二十八条属于规定第二十七条但书的规定，至于涉案房屋性质是营业房还是住宅，并不影响上述规定第二十八条的适用。
观点二：一般买受人物权期待权不能排除抵押权的强制执行，相关权利的顺位为：抵押权，一般买受人物权期待权，普通债权。
在新司法解释出台前，《执行异议复议规定》第二十七条“但书”是否涵盖第二十八条的适用存在广泛争议。部分观点认为，只要买受人符合第二十八条四要件即可突破抵押权优先性，但本案代理过程中，律师通过梳理物权公示原则与债权相对性的法理冲突，结合案涉房屋的商业属性及案外人汪某长期怠于行使权利的事实，论证了一般买受人的物权期待权本质上仍属债权，不应动摇抵押权的法定优先地位。这一法律论证路径最终被二审法院采纳，更在2025年7月颁布施行的《执行异议解释》中得到制度回应——该解释明确将“商品房消费者物权期待权”作为例外保护对象，而商铺投资者显然不符合这一特殊保护条件。
从最新司法解释视角审视，本案的裁判结果亦具有一定的前瞻性与示范价值。新解释明确要求审查案外人权利是否属于“生存权保障范畴”，并强调抵押权的登记公示公信力，案外人汪某购买商业用房用于投资，其权利确不涉及基本生存需求，且在长达十余年时间里未通过预告登记、诉讼等合法方式保障自身权益，显然不符合“非因自身原因未过户”的法定要件。
本案判决最终清晰界定了权利保护顺位，既维护了抵押权人的合法权益，也通过司法判例的指引作用，警示市场主体强化交易风险防控意识，从源头避免权利冲突。这一裁判结果既是个案正义的实现，更是对物权法定原则和市场交易秩序的有力捍卫。
注 释： [1]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 [2]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 [3]《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持： （一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同； （二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行； （三）查封前，案外人已合法占有该不动产； （四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。 人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。 [4]肖金良,马毓晨,李戈.“先卖后抵”情形下物权期待权和抵押权博弈之判定与权衡[J].人民司法,2024,(24):107-110. [5]余长智.一般买受人物权期待权的严格适用[J].人民司法,2019,(23):7-12. [6]崔建远.物权期待权与普通债权的位阶：基于某房屋买卖案的评析[J].地方立法研究,2025,10(01):39-53. [7]胡安琪,栗胜华.商品房消费者超级优先权：规范依据、产生机理与地位构塑[J].石家庄学院学报,2025,27(02):83-89. [8]《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持： （一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同； （二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行； （三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。 案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。 人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。 []9]参见（2022）最高法民终34号 [10]参见（2018）豫0902民初8703号 [11]参见（2018）最高法民申2702号 [12]参见（2019）最高法民再49号 [13]参见（2018）最高法民申5078号 ▲ 向上滑动阅读 声 明 本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。
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