发现刑辩 || 赃款用于支付购房首付款，如何采取强制措施
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引 言
作为一项具备升值潜力、可长期获益的特殊投资产品，房屋的价值属性被很多涉嫌刑事犯罪的人员所认可，他们往往会以犯罪所得赃款全部或部分支付购房款以获得进一步增值。虽说新刑诉法解释新增了涉案财物收益处理规则，明确刑事涉案人将依法应当追缴的涉案财物用于投资或者置业所形成的财产、收益应予追缴，但因涉案房屋的购房资金来源、组成通常较为复杂，具体执行中刑民难题交叉，难免会遇到不少障碍。
本文选取了以赃款支付首付款而未付清余款的典型情形，结合实务案例，就司法机关如何采取强制措施、案外人如何实现权利救济等内容与大家共同探讨。
一、案例导入
（一）案情概述
2018年4月4日，金X广公司与倪某某签订《商品房买卖合同(预售)》，将自己开发建设的六X市“XX学府”1号楼x层x号房屋以总价759115元的价格销售给倪某某，倪某某首付了229115元，余款向银行申请按揭贷款。房屋作了备案及预告登记。
2018年7月18日，倪某某因涉嫌诈骗罪被XX市公安局经济技术开发区分局刑事拘留。银行在对客户信息进行核实时，倪某某的电话始终无人接听导致无法办理按揭贷款手续，房屋余款未支付。
2018年12月18日，倪某某因犯诈骗罪被判处四年有期徒刑，并处罚金15万元，追缴其违法所得155790元。
2019年3月27日，法院裁定民事执行对倪某某的罚金及赃款追缴，查封了前述案涉“XX学府”1号楼x层x号房屋。
2019年6月18日，倪某某父亲合委托律师前往监狱，倪某某在《情况说明》及两份《商品房买卖合同备案注销申请书》上签字捺印。
后因案涉房屋处于被查封状态，无法注销备案，金X广公司提出执行异议，主张倪某某并未取得房屋所有权，只是享有案涉房产229115元的权益。现双方均愿解除房屋买卖合同，金X广公司也愿意将收取的229115元购房款缴纳至法院账户，请求中止执行，解除对案涉房屋的查封。
（二）裁判要旨
法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占用的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。根据上述规定，本院依法查封登记在被执行人倪志强名下的位于六××市××学府××楼××房屋，符合法律规定。故法院对金富广公司的异议请求未予以支持。
二、案例研析及观点拓展
前述判例仅是一种司法观点的展示，并非唯一定论。笔者将以前述判例中的意见作为基点，结合现行法规政策及其他实务意见予以深入研析和思考。
（一）购房合同存续期间，如何采取强制措施
1.是否可直接依据《最高法关于查扣冻的规定》第二条，查封仅办理了登记备案手续或预告登记的房屋
前述案例中，案涉房屋仅办理了登记备案手续和预告登记。就登记备案手续而言，其属于行政管理的产物，并非不动产物权登记行为，不直接对不动产产生物权上的法律效力。而就预告登记而言，其所登记的对象并非物权本身，而是对将来房产物权变动的请求权，以保障买受人预期物权的实现。虽然此请求权经过登记具备了物权的某些效力，但是笔者认为仍应将其与物权形成后的登记行为区分对待。
在笔者看来，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《最高法关于查扣冻的规定》）第二条的制定目的系为避免被执行人轻易转移原本属于自己所有的财产，进而损害相关债权人的利益，故该条文中的“登记”应偏向于指代物权设立后的权属登记。而预告登记时，房屋尚未建造完毕，物权尚未产生，刑事涉案人的履行情况并不特定，若其不能按约履行完毕，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款（即原《中华人民共和国物权法》第二十条）规定，预告登记存在失效可能，无法作物权的根本固定。结合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条的规定，预告登记不应被视作《最高法关于查扣冻的规定》第二条中所提及的“登记”，不能直接以此规定即查封相关房屋。
2.对办理了登记备案手续或预告登记的房屋，是否可依其他法律依据进行查封
最高人民法院、最高人民检察院、公安部等关于印发《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》的通知第十七条第三项规定，“对下列尚未进行权属登记的房屋，公安机关可以按照本规定进行查封：（三）犯罪嫌疑人购买的已经办理商品房预售合同登记备案手续或者预购商品房预告登记的房屋。”
但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项却规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”
查封与预查封，虽仅有一字之差，但二者在本质上有所不同。预查封的效力虽等同于正式查封，但在预查封期间，若房屋权属被登记在被执行人名下，则“预查封登记自动转为查封登记”，查封则无此转化程序。虽然《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》发文施行时间晚于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，且前者关于涉案房屋的司强制措施规定应属刑事程序中的特殊规定，一般应优先适用，但在（2021）辽01执异811号执行裁定书中，人民法院仍认定此类查封属于“预查封”而非“查封”。综合前述规定不难看出，司法实践中对于备案或预告登记房屋是否查封的意见并不统一，进而导致司法机关认定及执行的混乱。
（二）购房合同解除后，如何采取强制措施
1.预查封或查封无法限制房屋出卖人行使法定合同解除权
虽被执行人涉嫌刑事案件，但若购房行为与犯罪行为无法律关系，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，可视为“因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理”。因此，即便刑事案件办理过程中，司法机关还是会对购房合同涉及的房屋进行预查封或查封，但前述强制措施也只是能限制房屋权属登记的转让，不能限制房屋出卖人依法行使合同解除权。在刑事案件涉案人没有且不能依约履行剩余房款的付款或还款义务后，房屋出卖人有权依法请求法院判决解除合同或与刑事涉案人协商解除合同，实务中已存在不少此类做法。
2.房屋买卖合同解除后，应变更强制措施为冻结或扣押已支付款项
在房屋买卖合同被依法解除的情况下，刑事涉案人就变更房屋所有权的债权请求权灭失，可能形成单方或双方的款项返还、给付请求权。就刑事涉案人而言，其可能需向房屋出卖人支付违约金、贷款代偿款等；而就房屋出卖人而言，其可能需向刑事涉案人返还已收取的购房款。需注意的是，前者款项不能在购房合同解除纠纷的执行中直接与后者应返还的已收取购房款进行抵扣，否则，不但混淆了赃款性质，还在实践意义上赋予了房屋出卖人优先受偿权，与《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》中第十三条规定相悖。房屋出卖人若欲主张追回此部分款项，只能在刑事裁判涉财产执行的程序中，以普通民事债权申请依法执行。
当然，在刑事程序中，刑事涉案人的银行账户、资产等极大可能已被采取强制措施，基于便利司法机关涉案财物查处工作的原则，房屋出卖人应配合款项冻结事宜或将相关款项转账至司法机关扣押账户，而不宜直接交付刑事涉案人或其家属。
前述观点得到了实务裁判的支撑，（2021）辽01执异811号执行裁定书中，针对被执行人刑事裁判涉房产部分，法院认为：在沈阳市苏家屯区人民法院已通过（2021）辽0111民初5333号民事判决书的方式判令解除案涉商品房买卖合同的前提之下，为平衡各方主体的利益，应在作为房屋出卖人的案外人沈阳X园XX置业有限公司将应返还给被执行人赵某某的价款交付本院执行机构作为刑事裁判涉财产部分执行的执行案款后，其异议理由方具有对抗本院强制执行案涉房屋的效力。
三、问题与思考
前文花费巨大篇幅，就刑事案件涉案人以赃款支付部分房款情形下，相关房屋的强制措施问题、案外人权利救济问题作了己方观点的详细论述。但在具体实践中，仍存在一个无法回避的问题：现行有效规定中，刑事诉讼中与执行程序中就相关房屋是否可查封、采取何种查封形式的规定并不统一。
笔者认为，结合《最高法关于查扣冻的规定》第十七条（原08修正版第十九条）的规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”已经实际占有但未办理产权过户登记手续的不动产，仍需先付清剩余价款才可查封，那么按照“举重以明轻”的原则，仅支付部分购房款但尚未实际占有，且未办理产权过户登记的不动产，自然也不宜直接采取查封措施。此时预查封便成为了一种合理的过渡手段，但现因公安机关并无预查封的相关法律依据，故针对同一涉案房屋，公安机关与后期法院执行机关可采取的强制措施有所不同，可能影响刑事涉案财产执行时案外人的权益主张，出现同案不同识、同案不同判的情况，进而影响法律体系的统一评价。如何妥善处理解决该问题，值得我们深入研究。
近年来，刑民交叉案件数量逐年上升，案件涉及的财物种类区分、价值性质认定等问题日益复杂化。在面对此类案件时，只有深耕立法本意，结合实际情况依法认定并作出公平合理的处置，才能最大化保障各主体的合法利益，实现法律的公平正义。
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声 明
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