借名买房，借名人能否排除执行？|| 再审研析
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作者简介
罗 毅
罗毅主任，全国优秀律师，四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省法官遴选委员会委员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员，二十余年专注于疑难复杂再审商事诉讼、仲裁、执行案件和刑事案件，细分领域深耕不辍，专业致胜，极致服务。
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卢禹竹
卢禹竹，发现律师事务所专职律师，四川大学民商法法学硕士，中共党员。工作细致、专业扎实，对民商事诉讼领域有深入研究。曾创作多篇爆款文章，阅读量已突破10万+。
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当今社会，许多人掏空六个钱包，方能购得一处安身立命之所。在执行程序中，房屋作为价值高昂的不动产，常成为重要的执行标的，与此相关的执行异议亦频频发生。但部分买受人系以他人名义购房，属借名买房。在房屋因出名人欠债被执行的情况下，借名人能否提起案外人执行异议，要求排除执行？请看下文分析。
01
案情简介
1.房屋买卖合同的签订与履行
2009年6月，房产中介将案涉房屋推荐给孙越之妻。2009年7月11日，孙越之妻以陈芸为购买人与出售人慕松坡签订了《买卖定金协议书》，约定购买该房屋，并代替陈芸签字。
2009年7月15日，陈芸与慕松坡签订《居间成交确认书》《北京市存量房屋买卖合同》，对陈芸作为买受人购买慕松坡出售的案涉房屋进行了确认，约定契税、工本费、居间报酬由购买方承担。此后，孙越向房产中介支付了相应的居间服务费。
2009年8月10日，慕松坡与陈芸填写《房屋所有权转移登记申请书》。孙越缴纳了印花税，并以陈芸名义缴纳了二手房交易契税、房屋登记收费，并办理所有权人为陈芸的房产证。
2009年8月12日，孙越向慕松坡转账50万元。涉案房屋登记在被告陈芸名下至今。房屋房权证、契税发票、房屋登记收费收据、印花税发票、居间服务费收据现均由孙越保管。
此外，孙越与陈芸签订了《劳动谅解相关协议》，约定孙越借用陈芸名义购买房屋。孙越可提供银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间短信记录，证明涉案房屋首付款及贷款由孙越支付并每月偿还。房屋交付后，孙越一直实际占有使用该房屋。
2.执行异议程序
由于陈芸向鑫瑞公司借款后未按期偿还本息，故鑫瑞公司以借款合同纠纷为由将陈芸诉至法院。在河北省沧州市中级人民法院作出的（2013）沧民初字第221号民事调解书生效后，该案进入了执行程序，鑫瑞公司请求拍卖陈芸名下的该套房产。
孙越向法院提出执行异议，法院作出了（2015）沧执异字第1号执行裁定书，驳回了孙越的异议。此后，孙越以鑫瑞公司、陈芸为被告提起了执行异议之诉，请求判令案涉房屋归孙越所有，停止对房屋的执行。一审法院支持了孙越的诉讼请求，鑫瑞公司不服，相继提起了二审和再审。
02
法院裁判
（一）一审法院
1. 一审法院裁判要旨
孙越提供的证据之间能够互相印证，已经形成完整的证据链条，可证实由其缴纳房屋首付款及购房相关费用并偿还贷款月供实际居住，且房权证及相关票据的原件均由孙越保管，恒润房地产经纪公司作为涉案房屋的中介公司对该房屋的购买过程也出具了情况说明。
孙越与陈芸之间借名买房的事实成立，孙越为涉诉房屋的权利人。陈芸与鑫瑞公司之间是合同之债，鑫瑞公司并非已完成购买交易并过户登记的善意购买人，对该房屋并未享有优先权的物权。故孙越对涉案房屋享有的权利，足以排除对执行标的的执行。
2. 一审法院判决
判决案涉房屋为孙越所有，不得执行该房屋。
（二）二审法院
1. 二审法院裁判要旨
关于孙越对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。孙越借陈芸之名购买涉案房屋，并不违反法律强制性规定，亦不违反国家和社会公共利益，孙越为涉案房屋的实际所有权人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
2.二审法院裁定
驳回上诉，维持原判。
（三）再审法院
1. 再审法院裁判要旨
案号：（2020）最高法民申4号
法院：最高人民法院
首先，本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙越处保管，案涉房屋亦由孙越实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙越与秦涛签订的《劳动谅解相关协议》等证据相互佐证，可以证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋的事实。
其次，孙越主张本案房款由其实际出资购买，提交了相关银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间短信记录，亦可证明房屋首付款及贷款由孙越支付并每月偿还。鑫瑞公司、陈芸虽对此不予认可，但没有提出相反证据，也不能提出合理解释，不足以反驳孙越的主张。
再次，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权。
最后，关于孙越对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。
2.再审法院裁定
驳回鑫瑞公司的再审申请。
03
再审团队研析
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。
根据该规定可知，登记的不动产物权所有人虽然在法律上被推定为权利人，但这种效力只是法律上的“推定”。在现实生活中，基于经济生活的复杂性，也会产生不动产的权利人与产权登记产权人不一致的情形，故应在审查具体法律关系的基础上进一步明确权利人。在上述与借名买房有关的案例中，借名人已实际支付购房款且占有使用案涉房屋，是真实权利人。
在上述最高院再审案例中，虽然案涉房屋登记在出名人陈芸的名下，但陈芸实际上对案涉房屋不享有权利。故最高院肯定了借名人孙越的异议请求，认为房屋归借名人孙越所有并可以排除执行。但在司法实践中，针对借名买房，借名人能否排除执行的问题尚存一定争议，并非所有借名人均能排除执行。特别是如果不满足以下条件的，借名人一般不能排除执行：
1.借名人需提供充分证据证明其系房屋的真实权利人
由于执行标的登记在出名人的名下，根据公示公信原则，一般认为出名人即为案涉房屋的所有权人。如果借名人不能提供充分的出资、占有使用房屋的证据，法院通常会认为该“借名人”无权就案件执行标的提出异议，其不具备提出对执行标提出异议的申请人主体资格，进而不予以受理。若在立案后，法院发现不符合受理条件的，则将裁定驳回借名人的异议申请。
2.借名买房需不存在故意规避限购限贷等政策的情形，不违反法律的强制性规定，不损害国家和社会的公共利益
在最高院作出的（2019）最高法民申4757号民事裁定书中，最高院作出了与前述再审案例截然相反的判决，认为该案的借名人对案涉房屋享有的民事权益不足以排除执行。原因就在于基于房地产限购等政策，该案借名人并不具有购房的资格，其借名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，并非法律法规所保护和鼓励的行为，故法院认定其对案涉房屋享有的民事权益不足以排除执行。
3.申请执行的债权人需未善意取得案涉房屋的抵押权
在前文分析的再审案例中，申请执行人鑫瑞公司的债权仅为普通债权，其不享有抵押权，没有对案涉房屋享有优先权的物权。故孙越对涉案房屋享有的权利，足以排除对执行标的的执行。但在实践中，存在着大量申请执行人享有抵押权或善意取得的情况。借名人所享有的权利不能对抗这类申请执行人，无法排除执行。
04
实务建议
第一，尽量避免采取借名买房的置业方式。首先，部分借名买房的情形将导致合同无效。对于借名买房合同的效力问题，笔者曾撰文分析，有兴趣的读者可点击链接阅读【规避限购政策的借名买房合同是否有效？】。其次，在执行程序中，对于借名买房，借名人主张能够排除执行的，需要满足诸多条件，存在不被法院支持的较大风险。
第二，如确需借名买房，应注重留存与借名买房事实相关的重要证据。例如：银行转账凭证、流水记录、缴纳税费记录等证明实际出资的证据；借名买房合同、沟通借名买房事宜的聊天记录、短信、录音等证明借名买房关系的证据；水电费、停车费、物业费缴纳凭证等证明实际占有使用案涉房屋的证据。此外，借名人还应自行保管房产证及相关票据原件，对于全款购房的，还可要求出名人将房屋抵押给自己，避免出名人随意对案涉房屋予以处分。
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