作者：马星
导读：
据不完全统计，2024年全国各类法拍房挂拍量已累计数十万套，且呈现不断上涨的趋势，笔者在日常工作中也经常接到客户或朋友关于法拍房能不能买的咨询，故撰写本文，拟通过一篇文章说清法拍房的各种弯弯绕绕。同时考虑到针对法拍房的问题相对较为零散，故文章通过问答的方式进行展示。
问题一：什么是法拍房？
答：法拍房是“法院拍卖房产”的简称，当债务人（房主）无法清偿债务时，被债权人经由司法程序向人民法院申请强制执行，人民法院将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款实现债权人债权，该被法院拍卖的房屋即为法拍房。
问题二：法拍房是从什么时候开始有的？
答：法拍房其实一直都有，最开始人民法院拍卖被执行人名下的房屋是选择专门的拍卖公司进行线下拍卖，拍卖公司登报发布拍卖公告，并在公告确定的时间举行拍卖会，由意向竞买人在拍卖会上举牌参加竞拍，价高者得，但线下拍卖的受众范围相对较小，且存在较多局限性（比如拍卖公司可能会人为设置障碍），故并未被大众熟知。
法拍房真正走入公众视野应是源于2016年5月30日最高人民法院审判委员会第1685次会议通过的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（2017年1月1日起施行），最高人民法院的前述规定第二条明确规定：“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外”，至此，法拍房开始进入网络司法拍卖时代。2016年11月25日，最高人民法院公布了5家拍卖平台：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网。到现在，基本由淘宝网、京东网两家司法拍卖平台占据了法拍房的绝大部分挂网量。
问题三：法拍房怎么看房？
答：首先，人民法院在挂网平台发布的拍卖公告中会记录房屋的基本信息，部分公告中会附有房屋的评估报告，意向竞买人可查看房屋评估报告核实房屋的基本信息。其次，目前人民法院工作人员或者法院指定的拍卖辅助机构在挂网时会上传房屋的照片及VR视频，意向竞买人可以直接查看房屋照片及视频。最后，意向竞买人可以预约线下看房，目前人民法院拍卖房屋一般会有拍卖辅助机构，意向竞买人可以通过线上或电话方式预约线下看房，拍卖辅助机构后续确定看房时间（一般在开始拍卖的前几天）后会通知预约人集中看房。若预约人数很少，也有可能不组织集中看房。考虑到图片及视频并不能客观真实反映房屋的现状，笔者建议意向竞买人尽量线下看房，以确认房屋的现状、瑕疵点，以及预判后续是否能顺利快速地交付拍下的房屋。 问题四：法拍房能不能贷款？
答：法拍房一般是竞拍人先交保证金参与竞拍，按照法律规定需在法院指定日期支付拍卖尾款，若不能按期支付则视为悔拍，保证金不予退还（个别法院因特殊原因接受延期付款申请，具体需与执行法官沟通）。目前部分房屋有银行提供贷款服务，可通过拍卖平台页面上的贷款银行或服务机构进行申请，或者可以找线下银行（开展该贷款服务的银行）申请，审核需要一定时间，建议有贷款需求的意向竞买人尽早提交申请，但同时需做好贷款审批不通过，无法贷款，而需要自行支付拍卖尾款的相应准备。
问题五：法拍房如何竞拍？能否联合竞拍或委托他人竞拍？
答：1、目前法院拍卖房屋基本都在网络拍卖平台，先由竞买人交纳保证金（一般为起拍价的10%左右）后报名，报名后会得到一个竞买号，然后竞买人可在人民法院确定的拍卖时间内（一般为24小时）出价加价，最终由出价最高的竞买人竞得房屋。
2、竞买人可以联合竞拍或委托他人竞拍，但需要竞买人在拍卖开始前联系人民法院确认联合竞拍、委托竞拍事宜，竞拍资格经法院确认后方能进行委托。在联合竞拍的情况下，一般只能确认其中一人报名参与竞买，竞拍成功后，也只能联合办理产权证，共有房屋产权，不能反悔只办理产权证给其中一人，故需要在竞拍前慎重考虑清楚。
问题六：法拍房如何办理房屋过户登记手续？
答：竞买人竞拍房屋成功后，需在人民法院指定的日期（各个法院要求不一，有5个自然日、15个自然日、15个工作日、指定年月日等，需注意拍卖公告写明的日期）内支付尾款，支付尾款后可到拍卖房屋的人民法院找执行法官签署成交确认书，后续由人民法院出具《执行裁定书》《协助执行通知书》，买受人自行前往不动产登记中心办理过户登记手续（不同省市的不动产登记部门可能要求不一样，按照当地政策执行。成都地区一般是人民法院将相关过户文书送达给不动产登记中心，再由买受人到不动产登记中心具体办理过户手续）。
问题七：法拍房的税费如何收取？
答：1、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额”之规定，一般法拍房的交易税费由买卖双方各自承担，卖方的税费先由买方垫付，后续买方凭借有效税务票据在有效期内向人民法院申请退税（该部分税款从拍卖所得案款中优先扣除），逾期申报则视为买方自愿负担。
2、买方承担的大额税费一般为契税、印花税，卖方承担的大额税费一般为增值税及附加、个人所得税，具体税费标准由税务机关根据房屋面积、产权年限、是否唯一住房等原因综合核定。另外需特别注意房屋对应土地的性质，若为划拨用地，则在房屋办理过户时还需要补缴土地出让金，目前一般为房屋应税价格的1%。
3、若买受人不想垫付太多税费，可考虑通过人民法院联系原房主，在特定的条件及提供资料的情况下，部分税费（比如满五唯一的个人所得税）可以免收，具体视房屋状况而定。
问题八：法拍房能不能悔拍？悔拍有何后果？
答：1、法拍房一般不能悔拍，除非买受人能证明：①由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的；②由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误的，则可以向法院申请撤销拍卖，法院同意撤销拍卖，则竞拍保证金可以退回。
2、悔拍后果：悔拍后竞买人交纳的保证金不予退还，保证金依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务，且悔拍竞买人不得就该标的房屋再次参与竞拍，如果重新拍卖后的价格低于此次悔拍的金额，法院有权要求买受人补齐差价（具体需看法院要求），若恶意竞拍后悔拍，扰乱司法拍卖程序，则可能面临罚款、拘留、刑事责任等其他法律后果。故买受人在参拍前及参拍过程中一定要考虑清楚，量力而行，避免给自己造成损失。
问题九：法拍房如何办理房屋交接？
答：若房屋空置，一般情况下法院会在拍卖房屋前更换房屋门锁，则买受人可以在办理过户登记后直接找人民法院拿取房屋钥匙，直接接手房屋。若房屋由被执行人或案外人居住，则人民法院一般会通知被执行人或案外人先行搬离房屋，搬离后将房屋钥匙给法院或买受人。若被执行人或案外人拒绝腾退，则应由人民法院负责先行腾退，腾退后再将房屋交付给买受人，但法院在拍卖公告中明确写明不负责房屋腾退的除外。另针对房屋内家具家电等物品，一般不在法院司法拍卖的范围内，原房主可以自行搬离，买受人也可以跟原房主协商确定家具家电等物品的交付价格，由买受人另行出资购买，完成该部分物品交付。
问题十：法拍房有哪些需要注意的风险点？
答：1、税费风险：①部分房屋（例如登记在公司名下的房屋）的税费比较高，建议提前核实清楚。②部分签约备案房屋（未办理产权证）过户到买受人名下，可能需要交纳两次税费（先办原房主的产权证，再过户给买受人），而且第二次的过户税费中卖方税费能否让原房主承担，在实践中可能存在争议。部分法院的操作方式为直接变更备案给买受人，相应的税费可能较低，建议买受人提前核实清楚。
2、交付风险：买受人需关注房屋的居住现状以及法院是否负责腾退。一般房屋的拍卖公告中会写明房屋占有情况，若为空置，则交付的问题应该不大；若为被执行人自住，则需要核实法院是否负责腾退；若为出租，则需要关注租赁期限以及法院是否为带租拍卖，因“买卖不破租赁”，租赁权受法律保护，故有可能造成买受人无法及时取得房屋的后果。
3、产权性质风险：需关注房屋的土地性质是划拨、出让，或者集体所有，对应的过户手续可能会不一样，比如划拨土地性质的房屋则需要补交出让金才能办理过户手续，军产权房屋过户需取得军队的同意，故建议买受人提前核实清楚。
4、欠费风险：法拍房一般会在拍卖公告中载明房屋欠付的水电气费、物业费由买受人承担，部分公告会载明截至某年某月某日的具体欠费金额，但部分公告未载明。在未载明具体金额的情况下则建议买受人通过辅拍机构或小区物业核实清楚，以免因欠费过多（有可能房屋从交付至今都未交过物业费）导致购房成本大幅增加。
5、原房主的债权人追债风险：部分房屋的原房主负债累累，房屋拍卖成交后，仍有可能遇到原房主的债权人上门追债，虽然新房主无需承担任何还款责任，但可能会面临被骚扰的风险。
问题十一：法拍房是否限购？
答：因地而定。买受人需关注法拍房所在城市是否有限购政策，自身是否有竞买资格，一般房屋拍卖公告中会有相应的说明，若买受人没有资格竞拍成功，后续无法办理过户、保证金不予退还的责任将自行承担。前几年各地限购政策基本也适用于法拍房，近年来各个城市的限购政策逐渐取消，法拍房限购也将成为历史。
问题十二：法拍房在过户期间内被公安机关刑事查封怎么办？
答：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条规定：“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移”。若买受人已领取拍卖成交裁定后才新增刑事查封，则买受人在法律上已取得房屋的所有权，公安机关的刑事查封不能对抗买受人的权利，买受人可以通过拍卖法院要求其解除查封，或者买受人通过提起执行异议的方式处理。若在领取拍卖成交裁定之前被查封，买受人作为权利人也可以提出异议要求解封，但是否能成功在司法实践中有一定的争议（房屋存在刑事查封，法院处置非常谨慎），若买受人最终因新增刑事查封无法过户，则也可以要求拍卖法院退还已支付的拍卖款项。
结束语
通过全文的问答梳理，想必读者对法拍房的弯弯绕绕应该有了较为清晰全面的认知，若还有其他疑问，欢迎联系作者进行私下交流。
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