×

打开微信,扫一扫二维码
订阅我们的微信公众号

×

打开手机,扫一扫二维码
即可通过手机访问网站并分享给朋友

首页 > 发现研究 > 专业文章

发现原创 || 商业地产业主在房屋租赁中的常见法律风险防控

2024-05-31245

image.png

【前言】

商业地产业主(以下简称“出租人”)通常将商场中的商铺、场地(以下合称“租赁房屋”)出租给经营零售、餐饮、娱乐、教培等业态的租户(以下简称“承租人”),实现商业地产的多元化运营。在该房屋租赁模式项下,出租人面临许多潜在法律风险,笔者结合自身常年法律顾问及代理案件的工作经历,简要分享其中一些常见风险、应对及防控建议,供读者参考、指正。


一、房屋租赁环节中四种常见风险


风险一:承租人拖欠租金等款项

在笔者收到的房屋租赁法律咨询中,承租人拖欠租金等款项是最常见的情形。特别是承租人拖欠租金的同时仍在经营租赁房屋,给出租人造成严重损害。


针对该情况,笔者建议出租人可从以下方面着手维护自身合法权益:


1. 及时履行催告


出租人应及时向承租人出具催款函,函件中至少载明:房屋租赁事实、付款期限约定、违约责任约定、欠费明细及限期付清欠款的要求,以固定欠款金额、实现催告。另需注意催款函应通过合同约定的通知方式及地址送达。


2. 考虑停止能源供应


经催告后承租人仍不付款的,出租人可考虑停止租赁房屋能源供应,使承租人难以正常经营,迫使其还款。需要注意的是,采取该方式后承租人可能向出租人主张因断电等对其经营造成的损失。出租人最好在停止能源供应前,书面通知承租人并告知最晚付款的期限,且停止能源供应的时间不宜过长。


3. 解除合同,收回房屋


采用前述措施后承租人仍不付款的,出租人可根据合同约定,向承租人出具解约函以单方解除房屋租赁合同,通知承租人交还租赁房屋,没收其租赁押金。如承租人在租赁房屋中留置设备设施的,出租人告知承租人要求其限期拆除、领取设备设施,并告知其在期限内不履行上述义务的,出租人将自行收回房屋。期限届满,承租人未履行义务的,出租人可在全程录像的条件下收回租赁房屋,并将留置的设施设备搬至库房等区域临时保管。为防止后续被承租人主张设施设备损失,建议出租人请公证处对收回房屋、清点物品等事项进行公证。


前述事项完成后,出租人需再次向承租人发函,要求其限期付清欠款、领取设施设备,否则出租人将自行予以处置。根据《中华人民共和国民法典》第四百五十三条第一款【1】规定,如在承租人未履行债务、未领取留置物情况下,出租人决定拍卖变卖留置物的,至少需自前述发函通知之日起六十日后依法处置。另外,出租人需结合已收取的租赁押金、留置物价值、欠费金额、诉讼成本等,综合考虑是否通过法律途径维护权利。笔者代理出租人起诉承租人的案件中,大部分承办法官将出租人收取的租赁押金主动用于抵扣了诉请的欠款。故欠款、违约金总和低于租赁押金的,建议出租人先通过协商、自行处置留置物等方式解决纠纷,暂不起诉。


风险二:承租人不提供真实销售额数据,不足额支付提成租金

房屋租赁合同约定了提成租金的,一般需承租人配合提供真实销售额数据,通过合同约定比例计算出提成租金支付给承租人。如承租人不向出租人提供真实营业额数据,将导致提成租金无法确定、受偿,损害出租人权利。


笔者建议,在房屋租赁合同中明确约定承租人应定期提供其签字盖章的营业额数据,经出租人确认无异议后由承租人按约支付提成租金,另约定出租人有权查阅承租人经营数据、及承租人违反前述约定需承担违约责任。承租人未足额支付提成租金的,可参考前文承租人拖欠租金时的应对建议。


风险三:承租人擅自将租赁房屋转租给第三方


出于利益考虑,承租人可能在未经出租人同意下擅自将租赁房屋转租给第三方,但该第三方的经营实力、履约能力未知,出租人的权利容易因该转租遭受损害。


针对该情况,笔者建议出租人可从以下方面着手维护自身合法权益:


1. 同意转租的,及时签署三方转让协议,约定承租人为第三方履约提供保证


如在调查了解情况后,出租人同意转租的,应及时与承租人、第三方签署租赁房屋转租的三方转让协议,约定承租人于转租日将其在房屋租赁合同中权利义务转让给该第三方,并在协议中载明截至转租日的承租人应付款项、付款期限。同时,约定承租人对该第三方履行合同提供连带责任保证并出具同意该保证的决议文件作为协议附件,以备后续该第三方违约时,出租人有权主张该第三方及承租人共同担责。


2. 不同意转租的,及时行使解除权


根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款【2】规定,如不同意第三方接替承租人继续承租的,出租人有权解除房屋租赁合同,向承租人主张损失,收回租赁房屋。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条【3】规定,如第三方不配合返还租赁房屋的,出租人有权主张第三方自合同解除之日起支付相应房屋占用费。


风险四:顾客在租赁房屋内发生安全事故


根据《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条第一款【4】规定,如顾客到租赁房屋消费时发生安全事故,可能向承租人及出租人、甚至仅向出租人主张赔偿损失。


为减少出租人因此承担的责任,出租人需做到相应措施以尽到合理的安保义务。建议出租人做好日常履行安保义务的相关工作:如在商场公共区域、人流密集区域、扶梯、过道等设置安全提示标语,增加巡查。顾客在租赁房屋受伤时,出租人应协助救助伤者,如需立即送医的,建议出租人派员陪同顾客前往医院。顾客如需主张赔偿的,出租人可配合向顾客提供承租人联系方式、主体信息。笔者代理过一起类似案件,顾客到商场内租赁房屋中消费时摔倒受伤,后顾客仅将出租人诉至法院主张赔偿。作为出租人的代理人,笔者申请追加承租人为被告,并在庭审及代理词中围绕责任承担主体、安保义务履行情况等论辩,法院最终驳回原告对出租人的全部诉讼请求,判决承租人承担赔偿责任。


二、针对出租人的其他风险防控建议


除前述四类风险的应对建议,笔者建议出租人在签约前后参考以下风险防控措施:


1. 调查拟签约承租人的背景信息、经营品牌情况,判断履约能力


出租人在与潜在承租人洽谈中,应全面了解其主体信息,通过网络途径查询其注册资本、股权结构、是否存在未结案件、是否系被执行人等信息,并要求其提供品牌的经营授权,以了解其主要情况、判断履约能力。


2. 完善合同约定


首先,建议出租人在合同中尽可能争取金额充足的房屋租赁保证金,如金额为二、三个月的租金数额,并约定出租人有权在承租人违约时(如欠付租金、损坏房屋等)将欠款、赔偿在保证金中予以抵扣,并由承租人及时补足保证金。同时,明确租金、物业费等款项具体支付期限及欠付款项时承租人需承担的逾期付款违约金计算方式。再者,针对一些热门位置店铺,建议承租人承诺每年或每季度应达到的最低营业额,如未达标,合同约定的商业条件将自动调整。


另外,鉴于《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款【5】规定的优先承租规则,为使出租人在合同期满后有权选择其他承租人承租房屋,建议在合同中明确约定承租人放弃优先承租权,出租人有权在同等条件下将房屋出租给另一方。此外,关于承租人违约情形及对应违约责任、合同解除条件的罗列、房屋装修、退还等相关事宜也应充分约定。


3. 关注承租人经营情况


笔者建议,出租人在房屋租赁期间应关注承租人经营情况、租金等款项支付情况、经营品牌的舆论情况,判断承租人履约能力是否变化。笔者工作中接触到的一些教培类承租人,发生过因学员稀少、品牌“暴雷”等原因无力经营,进而逃场的情形。如发现承租人履约能力明显下降的,出租人需注意在其欠款后第一时间联系负责人了解情况,沟通还款事宜,并发函催告,固定证据。如承租人无力继续履约的,出租人可参考前文中催告、解约、腾退等发函步骤采取相应措施,并同时招商寻求其他潜在租户,尽可能减少租赁房屋的占用损失、腾退后的空置租金损失。


结 语


在目前市场形势下,商业地产中承租人违约的纠纷数量呈上升趋势,出租人需做好相应风控工作以尽可能降低损失。本文例举商业地产出租人与承租人就房屋租赁中一些常见风险并提出建议,供企业及同仁参考、指正。



注释:

 【1】《中华人民共和国民法典》第四百五十三条第一款:“留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限;没有约定或者约定不明确的,留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限,但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的,留置权人可以与债务人协议以留置财产折价,也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。”


 【2】《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”


 【3】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”


【4】《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条第一款:“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。”


【5】 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款:“租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”


声 明

本文仅代表作者观点,不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用,请注明出处。