张子莹与黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司、招商银行股份有限公司哈尔滨分行商品房买卖合同纠纷再审案

2013年6月19日，甲方招商银行股份有限公司哈尔滨分行（简称哈尔滨招行）与乙方黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司（简称北方开发公司）签订《招商银行个人购房贷款合作协议书》（简称《合作协议》），约定：对购买本协议确认的楼宇的购房人，乙方应推荐其向甲方申请借款；购房人凭与乙方签订的房地产买卖合同和首期款收款收据向甲方申请购房贷款；乙方对甲方向购买协议第一条所列楼盘的购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。

2014年1 月21日，北方开发公司（出卖人）与张子莹（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于道里区太平镇立功村第X9栋1-2层01号房屋；并约定出卖人应当在2014年8月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，如果未按约定期限交付商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。当日，张子莹向北方开发公司交纳购房款250万元。

2014年1月26日，哈尔滨招行为贷款人、张子莹为借款人及抵押人、北方开发公司为保证人共同签订《个人购房借款及担保合同》，约定：借款人或抵押人从北方开发公司处购买上述房产，购置价700万元，贷款人同意提供450万元贷款用于支付房款，贷款期限240个月；还约定：如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带保证责任。次日，哈尔滨招行向张子莹发放了贷款450万元，并依约将该笔贷款直接转入北方开发公司的账户。

后北方开发公司逾期交房超过60天，张子莹以北方开发公司为被告、哈尔滨招行为第三人诉至哈尔滨市中级人民法院，请求判令：1.解除张子莹与北方开发公司签订的《商品房买卖合同》，并由北方开发公司立即返还张子莹已经交付的购房款333.03万元（包括本金和利息）；2.北方开发公司给付违约金70万元；3.解除张子莹与哈尔滨招行、北方开发公司签订的《个人购房借款及担保合同》，并由北方开发公司返还哈尔滨招行尚未受偿的借款；4.由北方开发公司承担全部诉讼费用。

哈尔滨招行陈述，如果法院判令解除张子莹与北方开发公司之间签订的《商品房买卖合同》，则请求判令：1.解除《个人购房借款及担保合同》；2.张子莹提前偿还《个人购房借款及担保合同》项下剩余贷款本金及利息；3.北方开发公司对《个人购房借款及担保合同》项下剩余全部债务承担连带清偿保证责任；4.北方开发公司返还购房款中贷款本息剩余部分相应款项至哈尔滨招行；5.哈尔滨招行参与本案所发生实现债权全部费用由张子莹和北方开发公司承担。

哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民初83号一审判决，基本支持张子莹的全部诉讼请求。即判决：解除案涉《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，北方开发公司返还张子莹支付的购房首付款250万元并给付张子莹已偿还至哈尔滨招行的借款本息，北方开发公司将张子莹应偿还尚未偿还部分的贷款本息直接给付至哈尔滨招行，北方开发公司赔偿张子莹的经济损失70万元。

哈尔滨招行因不服一审判决第五项“北方开发公司将张子莹应偿还尚未偿还部分的贷款本息直接给付至哈尔滨招行”，提出上诉请求：要求撤销该判决第五项，改判由张子莹、北方开发公司共同承担张子莹尚未偿还部分的贷款本息还款义务。黑龙江省高级人民法院作出（2016）黑民终482号二审判决，对一审判决第五项予以改判，即将该项变更为：张子莹偿还哈尔滨招行尚未偿还部分的贷款本息，北方开发公司对此承担连带保证责任。

张子莹因不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2017年7月31日做出（2017）最高法民申2661号民事裁定：驳回张子莹的再审申请。

针对房屋买卖合同和借款合同解除的处理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定是基于连环债务的债权人可行使代位权，为了减少当事人诉累和充分保护债权人作出的，并没有对借款合同的债务人承担合同义务作出免除的相关规定。上述规定和合同约定的处理结果虽有不同，但该规定的目的和双方合同约定并无实质区别，即均为充分保证债权人清偿债权。哈尔滨招行一审诉讼请求既请求判令张子莹返还剩余借款本息，北方开发公司承担连带保证责任，又请求判令北方开发公司返还剩余贷款本息责任，其存在重复请求的问题。在哈尔滨招行并未放弃按照合同约定由张子莹承担返还余款本息责任的前提下，应优先适用双方合同的约定。一审法院以哈尔滨招行请求张子莹提前偿还《个人购房借款及担保合同》项下的全部借款，北方开发公司对张子莹尚未偿还的贷款部分互负连带责任之请求符合约定，不符合上述法律规定为由，驳回哈尔滨招行的该部分诉讼请求，属于对上述司法解释的认识理解有误，本院予以纠正。对哈尔滨招行请求判令张子莹提前偿还《个人购房借款及担保合同》项下剩余贷款本息及北方开发公司承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。北方开发公司在承担连带保证责任后可向张子莹追偿。因张子莹在本案中仅诉讼请求北方开发公司返还其已经交付的购房款333.03万元及自判决生效之日起至给付之日止张子莹缴纳的本金和利息，对其余购房款部分，张子莹可另行向北方开发公司主张权利。

案涉《商品房买卖合同》与《个人购房借款及担保合同》具有经济上的整体性和关联性。故《商品房买卖合同解释》第二十四条规定，“商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同”。然而，这并不影响《个人购房借款及担保合同》中的结算和清理条款的效力以及《个人购房借款及担保合同》解除所产生的法律效力。上述情况对合同当事人仍然具有法律约束力。张子莹系《个人购房借款及担保合同》的借款人，且该合同已实际履行，哈尔滨招行向北方开发公司发放贷款，为张子莹履行《商品房买卖合同》提供了条件，张子莹享有了《个人购房借款及担保合同》的权利，亦应承担《个人购房借款及担保合同》的还款义务。合同解除后，哈尔滨招行可以依据《个人购房借款及担保合同》向张子莹和北方开发公司主张权利，也有权根据《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，请求北方开发公司返还购房贷款。哈尔滨招行上诉请求改判由张子莹和北方开发公司共同承担张子莹未偿还部分的贷款本息等，可视为哈尔滨招行选择了依据《借款合同》主张权利，属于其对自身合法权益的处分，二审判决张子莹提前偿还《借款合同》项下剩余贷款本息及北方开发公司承担连带保证责任，并无不当。

中国建设银行股份有限公司青海省分行与王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷再审案

2015年8月12日，王忠诚与青海越州房地产开发有限公司（简称越州公司）签订《商品房预售合同》，约定以147953124元购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，2015年10月30日前交付。王忠诚首付73983124 元，剩余房款按揭贷款。

2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）与中国建设银行股份有限公司青海省分行（简称建行青海分行）、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉房产，保证人为越州公司。该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》（在建工程/预购房）。2015年8月18日，建行青海分行就案涉房产办理了抵押权他项权利证书。

前述合同签订后，建行青海分行于2015年8月21日向越州公司支付7397万元，王忠诚按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。

2017年2月，王忠诚等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼，经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返还王忠诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息。

2018年4月，建行青海分行以王忠诚等三人、越州公司为被告诉至西宁市中级人民法院，请求判令：王忠诚等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元并支付自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。

西宁市中级人民法院作出（2018）青01民初151号一审判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。

建行青海分行因不服一审判决，提起上诉。青海省高级人民法院作出（2018）青民终199号二审判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151 号民事判决；二、王忠诚等三人偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.20元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止。

宣判后，王忠诚等三人不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案。经最高人民法院再审并经审判委员会讨论决定，于2020年12月3日作出（2019）最高法民再245号民事判决：撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151 号民事判决。

本案争议焦点为，案涉借款合同解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。

第一，关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。案涉借款合同第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。