执行之道 || 带租拍卖问题浅析
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强制执行过程中，带租拍卖是常遇到的问题，也是影响不动产处置的难题。“买卖不破租赁”是承租人的尚方宝剑，即使承租人的租赁在抵押人之后，不适用该规定，可实践中承租人往往不管三七二十一，有理无理，先异议了再说，带租拍卖往往是债权人在快速实现债权过程中的拦路虎，本文结合律师在实际办案过程中的相关情况，提供一个思考的方向，以期待与诸君共同探究和寻找一个突破口，找到更为有效的方法和思考方式，解决债权人快速实现权利，避免债权人为解决纠纷耗费大量的时间、成本、精力。
一、带租拍卖的执行异议呈上升趋势
1.通过大数据检索“执行·带租拍卖”发现，近年来在强制执行过程中，因带租拍卖的问题的案件逐年呈上升趋势，而2019年到2021年总件数就达到1000余件。
2.数据显示超过一半的都被驳回，但伤不起的是时间。
通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下驳回申请的有968件，占比为67.88%；财产执行的有133件，占比为9.33%；撤销申请的有128件，占比为8.98%。
二、“买卖不破租赁”的法律规定是承租人要求带租拍卖的尚方宝剑
根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条【抵押权和租赁权关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
承租人手握上述法律法规，简直犹如握住了尚方宝剑，以为一剑在手，肆意的走。
三、打破“魔咒”，不让带租拍卖成为拦路虎，只为获得执行中的主动权，承租人出具承诺书，放弃租赁优先权。
法律规定是体现对先租赁权的一种保护，为打破买卖不破租赁的“魔咒”，各债权人也是绞尽脑汁，因此会在签订抵押合同时，审查是否具有租赁，收集租赁合同，承租人出具放弃租赁优先权的承诺书，从而为抵押物执行之路，推开拦路虎，掌握主动权的自我保护。
四、虽掌握主动权，但仍有一些案例中提出“抵押后成立的租赁合同对抵押权实现未有妨害在处置财产时可带租拍卖”。[1]
浙江省舟山市中级人民法院（2019）浙09执155号案例观点：租赁关系的存续是否对租赁权实现造成影响为事实判断问题，应当结合财产性质、租约长短、租金高低等案件具体情况综合判断，只有在带租拍卖拍定价格低于去租拍卖的拍定价格、或者带租拍卖情况下无人应买时，方可认定影响成立。无论租赁权妨害抵押权成立与否还是财产负担的处理方式选择，相应的判断、选择主体均为抵押权人，法院应当尊重抵押权人的处分权，而不能依职权径行作出“带租拍卖”或涤除租赁权的决定。
五、区分不同不动产抵押物，多角度思考，分析带租拍卖利弊。
1.不动产抵押物的使用用途可作为参考因数
浙江省舟山市中级人民法院（2019）浙09执155号案例中对于商业用房的分析较为符合当前多数情况：“因涉案房产为商铺、办公楼，买受人竞购该商业房产不同于居民住宅，其并非为居住所需而是用于投资，购买后自用较少更多还是用于出租，其更看重的房产所蕴含的商业价值。相对于租赁关系是否存在，其关注重点是在于租金长短、租金高低以及是否按时收取等因素。相较于房屋涤除租赁权拍卖，在租约期限合理、租金合适下带租拍卖，可以迅速带来持续、稳定的租金收益，买受人对房屋商业价值预估更高，房屋竞买价格会提升。通过前期的少量商铺带租拍卖试验情况来看，相较于涤除租约的商铺，该部分商铺的围观、报名人数明显较高。从本案司法网拍的成效来看，带租拍卖商铺的成交价格也相对较高，带租拍卖不仅不会减损商铺价值，相反还会对房屋的拍卖价格有所提升，也更加有利于抵押权人债权的实现。”
2.是否代租拍卖存在一个最大的难点在于，意向性买受人的需求方向，由于其属于不可控，也无法预计，在此基础上只能从表象上分析，决定是否带租拍卖。
3.是否带租拍卖实践中还取决于是否法院执行和腾房。
司法拍卖，首先涉及到的就是腾房以及成交之后的交付，这往往也是让债权人和法院都很头疼的事情，商业用房和未开发的土地都还好，其腾退相较于其他的较为容易，较为棘手的便是住宅和工业厂房，住宅中闲置未使用的比例较少，因此腾房存在难度；工业厂房租赁使用中一定会涉及到有员工或其他人，因此也会存在一定难度。
综上所述，实践中，执行律师在代理过程中常常会遇到的问题，因此，是否带租拍卖都是需要从多个角度去分析和论证。即使我们在一定程度上掌握了主动权，却也不能轻易就否决带租拍卖，故以下几点思考以供债权人在针对这类情况时考虑：1.租赁的真实性；2.租赁期限的长短；3.房屋租金情况；4.承租人是否将房屋租金收入交到法院用以清偿被执行人债务；5.是否存在腾房困难；6.不动产所存在的商业价值；7.拍卖时的市场热度；8.是否会反复出现执行异议拖延时间的情况以及执行异议之诉等情况导致执行程序一缓再缓……上述几点，仅是在办理案件过程中的一些思考，尚在持续思索中，愿与各位在执行之路上继续共同探讨。
注释
[1] 2020-11-25|浙江省舟山市中级人民法院||（2019）浙09执155号
声 明
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