新版网签合同实施后五方验收作为商品房交付条件已成过去 || 发现原创
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2020年11月，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家市场监督管理总局联合制定了新版网签《商品房买卖合同》，经笔者获知，就四川区域网签版本使用情况而言，若在2020年11月后取得的商品房预售许可证或现售备案意见书的商品房项目则将适用该新版网签合同，而不再使用由四川省住房和城乡建设厅及四川工商行政管理局于2015年制定的网签《商品房买卖合同》。
笔者注意到，新版和旧版网签买卖合同关于商品房交付条件的约定存在着较大的不同，这对于开发企业及购房人来说都有着重大意义，笔者将在接下来文章中作出简要论述。
一、新、旧网签买卖合同关于商品房交付条件的条文对比
（一）2015年网签版本《四川省商品房买卖合同》第十五条约定商品房交付条件：
1、建设工程【竣工】验收合格证明、建设工程竣工验收【备案】证明文件（前述两项交付条件择一确定，由开发企业和业主共同选择）
2、房屋面积实测报告书
若为住宅，还需具备以下：
3、《住宅质量保证书》
4、《住宅使用说明书》
5、《住宅工程质量分户验收结果表》
（二）2020年网签版本《四川省商品房买卖合同》第十四条约定商品房交付条件：
1、建设工程【并联竣工】验收合格证明
2、房屋面积实测报告书
若为住宅，还需具备以下：
3、附属设施设备交付使用备案证明。
4、住宅质量保证书
5、住宅使用说明书
6、住宅工程质量分户验收结果汇总表的复印件
该商品房为成品住宅或有室内装饰装修的：
7、出卖人交付的装饰装修部分应符合附件二的约定，还需提供室内空气质量检测合格报告、图纸审查机构出具的施工图设计文件审查合格书（含装修工程）、主要装修材料和部品及设备的质量、环保合格证明的复印件。购买住宅工程质量潜在缺陷保险的，开发企业还应提供《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》。
二、《竣工验收报告》+《竣工验收备案书》同时具备方可交付
（一）网签买卖合同约定交付条件所依据的证明文件
为了更为直观的了解新、旧网签买卖合同关于商品房交付条件的变化，笔者将简述新、旧网签买卖合同所提及的“建设工程【竣工】验收合格证明、建设工程竣工验收【备案】证明文件、建设工程【并联竣工】验收合格证明”三者所依据的具体证明文件，具体如下：
1、建设工程【竣工】验收合格证明：指开发项目的建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位即五方主体共同对房屋建筑工程出具验收合格意见的《竣工验收报告》。
2、建设工程竣工验收【备案】证明文件：指五方主体针对建设工程出具《竣工验收报告》，由公安消防部门、工程质量监督机构、城建档案部门、造价管理部门等政府职能部门分别对房屋建筑工程出具验收合格、监督报告或审核意见书等证明文件，将前述文件汇总后交属地住建主管部门备案，最终由住建部门出具《竣工验收备案书》。
3、建设工程【并联竣工】验收合格证明：将建设工程项目竣工验收涉及的规划、人防、国安、消防的专项竣工验收及工程质量监督的现场核实工作，按照“同时受理、并联核实、限时办理”的原则，与内业审查同时进行，并联并行、限时办结。相关政府职能部门分别对房屋建筑工程出具相应证明文件，将前述文件汇总后再交属地住建主管部门备案，最终由住建部门出具《竣工验收备案书》。
从上文可看出，建设工程竣工验收【备案】证明文件和建设工程【并联竣工】验收合格证明，均系指代同一证明文件即住建部门针对房屋建筑工程出具的《竣工验收备案书》。
(二)新版网签买卖合同约定商品房须取得《竣工验收备案书》方可交付，交房条件变得更为苛刻。
2015年旧版网签买卖合同关于商品房交付条件为建设工程【竣工】验收合格证明或建设工程竣工验收【备案】证明文件，由买卖双方择一确定，作为开发企业，往往选择建设工程【竣工】验收合格证明作为交付条件，因其较建设工程竣工验收【备案】证明文件更易取得、时间较先取得，而2020年新版网签买卖合同却仅设置建设工程【并联竣工】验收合格证明作为交付条件，而取消了【竣工】验收合格证明这一交付条件。故自2020年后，商品房交付条件不仅须商品房取得五方主体出具的《竣工验收报告》，还需取得住建部门出具的《竣工验收备案书》，交房条件变得更加苛刻。
三、成都住建局要求商品房交付应具备的条件
根据成都市住房和城乡建设局于2020年11月6日发文的《成都市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房交付工作的通知》，亦明确了商品房交付所需具备的各项条件，其中之一即为商品房取得并联竣工验收合格证明文件，具体交付条件如下：
1、取得并联竣工验收合格证明
2、取得附属设施设备交付使用备案意见书
3、项目内的道路、导引标识、出入口等按规划建设并正常使用
4、分期交付项目建有相关隔离设施，不影响入住居民的正常通行。
5、商品房项目为住宅的，住宅工程质量分户验收、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实，水、电、气、网已敷设到户，相关计量表检定合格。
四、笔者建议
近些年来，涉及到期房交付，大多情况下会产生交付纠纷，甚至发生集体“维权事件”，进而进行群访群诉，较为共性的交付纠纷便为开发企业通知交付的商品房并未取得经政府备案的《竣工验收备案书》，而导致部分业主拒绝收房，更有甚者诉至法院要求开发企业退房或承担逾期交房违约责任。作为政府主管部门，为了切实规范商品房交付行为，维护购房人合法权益，减少交付矛盾纠纷，确保商品房依约、平稳、有序交付，故对网签商品房买卖合同交付条件进行了变更，将交付条件设置得更为苛刻。
作为开发企业，应对买卖合同网签模板的变更引起高度重视，在确定合同交付时间前，应充分考虑各项工程的施工合理工期及可能涉及到工期延误的各类情形，亦要将《竣工验收备案书》的取得阻碍情形及合理时间予以充分考虑，再最终确定商品房合同交付日期，以避免造成后期逾期交付情形的发生，避免向购房人承担大额违约金及产生退房风险。
作为购房人，应在开发企业通知交付日期或合同约定交付时间至所购商品房交付现场，及时查验商品房，并查看《竣工验收备案书》，若开发企业未主动提供的应要求其提供，若开发企业在合同约定交付日还未取得《竣工验收备案书》，购房人可保留追究开发企业逾期交付违约责任的权利。
注：此文章仅为学习交流使用，仅代表笔者个人观点，并非正式法律意见，若须转载请注明出处。
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