案例信息
审理法院：最高人民法院
案号：（2022）最高法民再223号
裁判时间：2023年6月28日
入库编号：2023-07-2-121-001
关键词：民事/物业服务合同/前期物业服务合同/物业费计算
导 读
一、基本案情
二、裁判要旨
三、再审研析
一、 基本案情
青岛某商业管理有限公司（以下简称“业主”）购买了某园区的一裙楼52套房屋，成为该裙楼除6楼会所外的唯一业主。该园区由青岛某某物业股份有限公司（以下简称“物业公司”）提供物业服务，依据是与开发商通过招投标方式签订并备案的《前期物业服务合同》。业主在购房时，已和开发商约定不再受《前期物业服务合同》约束。
2017年起，某银行股份有限公司青岛分行（以下简称“银行”）租用该52套房屋，设置了门禁等封闭管理手段，并自行承担了租用区域内的管理工作。租用期间，银行一直未向物业公司支付物业费，主要有两点理由。一是业主与开发商签订的购房合同明确业主不再受《前期物业服务合同》约束，银行作为使用人，更没有理由受《前期物业服务合同》约束。二是银行已对52套房屋进行封闭管理，购买了管理区域内安保、保洁、垃圾清运等服务，还对附属的供水、供电、电梯、消防等设施设备进行了维护保养，未享受物业公司提供的服务。
为索要物业费，物业公司于2019年向法院提起诉讼，请求银行支付物业费，并要求业主承担连带责任。
二、 裁判要旨
本案的核心争议有两个：一是银行是否受《前期物业服务合同》约束；二是银行是否应该支付物业费及违约金，若应支付，数额如何确定。关于这两个问题，最高院给出了和一审、二审法院截然相反的判断。
（一）一审法院观点
关于银行是否受《前期物业服务合同》约束。《物业服务司法解释》原第一条规定（现为《民法典》第九百三十九条）：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”即《前期物业服务合同》对业主有约束力。但考虑到《物权法》第八十一条规定（现为《民法典》第二百八十四条）：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”业主可以自行管理、自行委托物业。因此，《前期物业服务合同》对业主的约束力来自业主的同意。本案中，业主与开发商的合同明确排除《前期物业服务合同》，业主也并未作出接受《前期物业服务合同》的意思表示，故《前期物业服务合同》未对业主生效，自然也不能直接适用于银行。同时，由于银行已自行购买各类物业服务，没有表现出接受《前期物业服务合同》的意思，《前期物业服务合同》也不能推断适用于银行。
关于银行是否应该支付物业费及违约金。银行进行了日常的保安、保洁管理，对附属的供水、供电、电梯、消防等设施设备进行了维护保养，但该园区水电、消防、排污等系统的总控部分仍由物业公司进行管理维护。总控系统归该园区全体业主共同所有，且与银行房屋区域的水电、消防、排污等设施无法进行分割，业主、银行在物业公司提供的该部分物业管理服务中受益，按照公平及等价有偿原则，应向物业公司支付相应的物业服务费用。一审法院酌定物业费为《前期物业服务合同》中约定的20%。
（二）二审法院观点
二审法院基本认同一审法院的观点。
（三）最高院再审观点
关于银行是否受《前期物业服务合同》约束。最高院认为，《物业服务司法解释》原第一条中，业主受建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同的约束，并非基于业主与建设单位之间有关于受前期物业服务合同约束的合意，而是基于法律的直接规定。在《前期物业服务合同》依法终止之前，对业主具有法律约束力。银行作为物业实际使用人，亦应受《前期物业服务合同》约束。
关于银行是否应该支付物业费及违约金。《前期物业服务合同》对银行具有约束力，银行应当按照合同约定支付物业服务费。考虑到银行在承租区域自行购买了部分物业服务，物业公司在该区域的服务成本有所降低，且《前期物业服务合同》约定的物业费标准可能存在偏高的情况，故酌情扣减了20%的物业费。《前期物业服务合同》约定的日千分之三的违约金标准过高，最高院结合案件实际情况，将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率或一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算，以平衡双方利益，促使银行及时履行支付义务。
三、 再审研析
最高院在再审判决中对本案涉及的争议焦点进行了深入全面、盖棺定论式的分析，为同类案件提供了权威参考。案例库提炼出了本案中最为重要的两点。
（一）出于维护公共利益的考虑，个别业主无法排除《前期物业服务合同》的适用
《前期物业服务合同》是建设单位在物业销售前，为保障物业交付后能够立即得到基本管理服务，与物业服务企业签订的合同。此时，业主大会尚未成立、业主无法共同决定选聘物业服务企业。由建设单位与物业服务企业签订的合同，是为了保障物业的正常使用和管理，维护全体业主的共同利益。根据《物业服务司法解释》原第一条规定，以及《物业管理条例》第二十四条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”最高院认为，业主在购房时，自动概括承受了《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》对业主的约束力并非基于合意，而是基于法律的直接规定，旨在保障物业服务的连续性和稳定性，维护全体业主的共同利益。个别业主无法在与开发商的合同中排除《前期物业服务合同》适用。
（二）由于重新选聘物业服务人困难，物业费应以《前期物业服务合同》为基础，综合多种因素予以判断
前期物业服务合同约定的物业费标准是物业服务企业提供全面服务的基础收费标准。然而，在实际履行过程中，业主大会“召开难”、业主委员会“成立难”，导致选聘和解聘物业服务人难，前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同。在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同磋商谈判的情况下，绝对以合同原价为准，可能导致利益失衡。因此，应该综合多种因素予以处理。
从本案来看，最高院综合了以下几种因素。一是合同约定，这是最重要的因素。二是物业服务企业实际提供的服务内容，本案中银行自行采购了部分物业服务，物业公司提供区域内服务成本有所降低，最高院认为应酌量减少物业服务费。三是市场行情，主要通过对比周边物业标准，判断物业费是否过高。基于这些因素，法院酌定扣减了《前期物业服务合同》中20%的物业费，扣减幅度较一审、二审法院的80%大幅降低。可见，虽然最高院明确要酌情重新考虑物业费计算标准，但《前期物业服务合同》仍受到极大的尊重，一般不会进行大幅度扣减。
除对争议焦点的核心分析外，本案中最高院的裁判还有两个值得关注的细节。
1.物业服务具有相当的“单一性”，封闭空间、特殊行业一般都难以构成排除物业服务的事由
关于封闭空间，《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业服务”，据此，最高院认为案涉园区物业管理区域范围内亦由一个物业服务企业提供服务。即使银行在承租范围设定门禁，依然享受了物业公司为建筑物及其公共附属设施的维修养护、小区环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，物业服务主体应认定为物业公司。此外，从社区建设安全管理的需要、社会生活和谐共处的需要来看，封闭空间也不能构成排除物业服务的事由。关于特殊行业，各行各业均有其行业特殊性，但只要这种特殊性在业主的建筑物专有部分予以实现，没有影响物业公司在公共区域提供服务，也无法排除物业公司提供的服务。
2.向使用人索要物业服务费的法律依据
本案中，最高院依据《物业服务司法解释》原第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。” 认为银行应当承担支付物业费的义务，业主承担连带责任。由于本案发生在《民法典》施行前，这种法律适用并无不妥。但到今天，2020年版《物业服务司法解释》已经将原第七条删除，《民法典》第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费” ，明确业主是物业服务费的直接责任人。《物业服务司法解释》原第七条的规定仅可见于《物业管理条例》（2018年）第四十一条。
据此，业主需要支付物业费，这没有争议。但当业主和使用人约定由使用人承担物业费时，物业公司应如何主张物业费，现有规范性文件存在一定冲突。按照《民法典》第九百四十四条规定及合同相对性原则，物业费直接责任主体是业主，使用人最多承担连带责任。按照《物业管理条例》（2018年）第四十一条，应该由使用人承担直接责任，业主承担连带责任。考虑到《物业管理条例》仅为行政法规，效力位阶相对较低；且从时间上看，《物业管理条例》2018年修订，其第四十一条的“依据”是《物业服务司法解释》原第七条，现《物业服务司法解释》原第七条已经被删除，《物业管理条例》第四十一条效力应仔细斟酌。两相比较，以《民法典》规定为基础，由业主承担物业费的直接责任，使用人承担连带责任更为合理。
但从司法实践看，当前法院普遍支持物业公司向物业使用人主张物业费，由业主承担连带责任。例如，青海省高级人民法院（2023）青民申1075号、福建省高级人民法院（2024）闽民申1648号等一系列案件中，均引用《物业管理条例》第四十一条规定，确认业主、使用人之间关于物业服务费约定的对外效力，由使用人承担支付物业服务费的责任，业主承担连带责任。本文认为，直接适用《物业管理条例》第四十一条，认定由使用人承担直接责任并不妥，因为《民法典》已明确由业主承担物业费，业主与使用人之间的约定具有相对性，无法及于物业公司。广东省高院《关于审理物业服务合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2025〕46号）第12条对该问题处理得较好：“业主设立居住权或者出租、出借物业时约定由物业使用人交纳物业费的，不得对抗物业服务人；通知物业服务人的，物业使用人负连带交纳责任。约定明确排除该段期间业主支付物业费的义务并经物业服务人同意的，由物业使用人交纳。”即业主始终是物业费的直接责任人，业主和使用人之间的约定不得对抗物业服务人，即使通知物业服务人，也应该由业主直接承担责任、物业使用人承担连带责任。只有物业服务人明确同意仅由使用人缴纳物业费时，物业使用人才能承担直接责任。
当然，无论业主承担直接责任还是使用人承担直接责任，都需要业主、使用人共同承担连带责任，从这一点看差别并不大。但考虑到实践中业主、使用人的财产状况、信誉等可能存在较大差异，谁承担直接责任可能会对物业费的最终清偿造成较大影响，严格按照法律规定适用，对构建物业服务市场秩序、维护各方合法权益还是有必要的。
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