作者：夏雨鑫
引 言
近年来，受市场环境下行、房地产行业萎靡等因素影响，房地产开发类企业破产案件频发。在此类型破产案件办理中，时有存在债务人开发的“烂尾楼”在建工程长期未完成竣工验收，未办理产权登记的情况，且往往涉及购房业主、工程类债权人等多方权益交织，直接关系到社会民生与城市形象。本文结合笔者经办案件经验，就房开企业类破产案件中在建工程验收办证相关问题作如下分享。
一、破产程序中完成在建工程竣备办证的出发点
（一）筑牢民生底线：守护购房者基本生存权
习总书记指出：“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。”按照相关法律规定，已支付全部或大部分房款的购房者，其房屋交付请求权享有“超级优先权”，这充分体现了“生存性权益优先于经营性权益”的原则。在破产程序中完成“烂尾楼”在建工程竣备办证，通过司法手段保障购房者物权期待权，避免其因开发商破产陷入 “钱房两空” 的绝境，从根本上维护了人民群众的基本居住权和社会公平正义，是最基础的民生底线。
（二）化解社会风险：阻断企业危机向社会传导
房开企业开发项目烂尾后，因欠付工程款、逾期交房等问题，导致购房业主、施工单位、民工等群体在其切身利益诉求长期无法实现的情况下，极易引发群体性、突发性事件，继而影响社会稳定。破产程序中完成在建工程竣备，可以充分增强相关群体对完成交房或清偿工程款的信心，有效切断风险传导链条，避免出现影响社会稳定的公共事件，有效防范化解社会风险、维护社会和谐。
（三）激活资产价值：实现资源优化配置与多方共赢
破产程序的适用目的并非简单的依照程序向债权人公平分配债务人资产，管理人应始终以保障债权人利益，最大化债务人资产价值，尽力提升债权清偿率为目标。在正常情况下，无论从资产评估角度还是实际变现角度，在建工程的价值通常远低于建成后的商品房。也就是说，通过投入少量的续建/办证资金，完成在建工程验收办证，是盘活和提升债务人资产价值的重要举措，也是为后续有效进行资产变价或投资人招募的基础性前置条件。
二、破产程序中完成在建工程竣备办证的难点
（一）验收资金存在缺口
房开企业进入破产程序后，核心资产在建工程通常因抵押、查封等权利限制措施而无法进行变价。此外，债务人难有其他现金资产或可快速变现实物资产为验收提供资金支持，导致即便项目获得相关政策支持，也极易陷入“巧妇难为无米之炊”的困局。
（二）验收标准难以确定
烂尾楼在建工程项目因资金链断裂或企业经营不善等原因停工数年后，随着法律法规的更新和行业标准的提升，原有验收标准难以继续适用，常导致出现下列情形：1.原验收标准与现验收标准存在重大差异，采取原验收标准或致使项目存在安全隐患；2.项目已按照原验收标准进行设计施工，按新验收标准执行，将导致验收费用陡增。即便资金充足，项目已施工部分可能不具备按新验收标准施工验收的客观条件。
（三）验收主体不配合
正常情况下，在建工程竣工验收（消防、人防等分项验收也是类似情况）需要房开企业组织五方主体（即建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘探单位）盖章后向住建部门提供验收资料。但破产企业因欠付上述单位的款项，即便其债权已在破产程序中获得法院裁定确认，但因其未获实际清偿，相关单位拒绝提供必要的验收资料并配合验收工作，导致项目难以顺利通过验收。
三、破产程序中完成在建工程竣备办证实操经验分享
下面以笔者经办的HY公司破产重整案为例，分享破产程序中完成在建工程竣备办证的相关实操经验。
（一）基础背景
HY公司开发的A小区，自2010年以来完成主体工程建设后已实际投入使用，上千名业主入住。但因经营不善，截至2019年HY公司进入破产程序仍未完成竣工验收（消防、人防、规划等多验收环节均未完成），且多年来始终无法办理不动产权登记证。管理人自接受指定后，除依法开展对HY公司的清产核资、重整工作外，重点推进对A小区的验收办证工作。后在地方政府的大力支持下，依照相关政策规定，将A小区纳入成都市不动产登记历史遗留问题清单。
（二）验收资金缺口问题
HY公司重整案中已成功招募到了重整投资人，故本案办证资金较为充裕。在其他案件中，对于办证资金的缺口，管理人可尝试在破产程序中招募共益债借款。考虑到共益债务的法定清偿顺位劣后于建设工程款优先债权以及有财产担保债权，为更有效引进融资，可参照《四川省高级人民法院关于审理破产案件若干问题的解答》相关规定，就该部分共益债按照抵押财产及未抵押财产变现价值进行等比例分摊，并在财产处置价款中优先偿付，或通过债权人会议决议使该共益债借款享有“超级优先权”。此外，对项目规划及建设过程中欠付的以及后续验收工作中产生的各类规费，如城市基础设施配套建设费、房屋专项维修资金办证费及相关税（费）等，在符合法律规定的前提下，管理人可申请缓交，暂作挂帐处理，待后续完成债务人资产变价或成功引入投资人后依法补缴。
（三）重点环节的验收方案
1.竣工验收
本案中，因欠付施工单位款项，相关主体单位拒不配合完成验收。此外，虽债务人自行保管有部分主体建设资料，但施工资料因停工多年而大量缺失，无法正常办理组织五方竣工验收。据此，管理人通过公开比选程序，由债权人代表、债务人代表、管理人、项目人员共同组成评审小组，选定了专业的鉴定机构后，就A小区出具了房屋安全质量鉴定报告，鉴定结论合格。后管理人在住建部门的指导下，顺利完成了A小区竣工验收。
2.消防验收
A小区消防验收主要存在下述验收难点：（1）小区消防设施未完成建设，但因停工多年，无法确认后续施工工程量；（2）原施工单位拒不配合验收且未提供项目施工资料；（3）项目开工时消防验收标准与验收时存在较大差异，且项目客观情况无法按照新验收标准进行施工。根据上述情况，管理人在住建、消防部门的指导下，启动了消防评估论证程序并最终完成验收，其核心流程为：（1）管理人通过公开程序聘请具有资质的消防评估单位按照《建设工程消防设计审查验收工作细则》《四川省火灾高危单位消防评估规程》等对项目进行消防评估并出具评估报告和整改方案；（2）管理人在住建部门专家库中申请并组织成立专家组，对上述方案进行专家论证并发表专业意见；（3）管理人通过公开程序选聘消防施工单位，按照论证后的整改方案进行施工；（4）整改完善后由消防评估单位进行检查确认，出具整改确认单，管理人提请住建、消防部门组织验收；（5）消防评估单位将检测合格结论报告上传四川消防技术服务机构管理平台，并可进行备案查询。
3.人防验收
A小区因未修建人防工程，本案中人防主管部门依法核定HY公司需缴纳的异地人防工程建设费明细后，HY公司缴清费用即完成人防验收工作。在其他已修建人防工程的破产案件中，核心验收流程为：（1）管理人通过公开程序选聘人防工程防护设备检测机构，对项目现场进行检测，确认项目现场是否具备继续开展人防工程建设的条件，并出具书面检测报告；（2）管理人选聘人防施工单位完成未完工工程量（如无法按原施工方案施工则需另行聘请人防设计单位出具整改方案）；（3）完成人防工程施工后，人防工程防护设备检测机构开展检测工作，出具验收检测报告提请人防主管部门验收。
四、结语
破产程序中烂尾楼在建工程竣备办证相关问题，是社会效益“保民生”与经济效益“促清偿”的价值平衡问题。希冀能进一步完善破产审判与政策支持的协同机制，确保破产程序中在建工程竣备保交楼能在治化、市场化轨道上持续推进，实现民生、经济与社会的多重共赢。
声 明
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