以虚假租赁关系提出执行异议，申请执行人如何甄别？‖ 再审研析
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再审研析栏目，聚焦最高法院和四川高院再审案例，研析裁判要旨，启迪办案思路，每周三在这里与您准时相约。
本期作者：罗毅、杨露
问题的引出
买卖不破租赁原则的设立初衷是为了保护处于弱势地位的承租人的租赁权，但在金钱债权执行案件中，被执行人滥用买卖不破租赁原则，恶意虚构租赁合同以阻碍被查封房屋实际拍卖处分的行为屡见不鲜，严重影响了债权人的合法利益与司法秩序的公平稳定。如何在类似案件执行过程中鉴别租赁合同的真假，保护债权人的合法权益，是司法实践中的重点和难点问题。本文深入解读最高人民法院的一则案例，以期对该问题进行探讨研析。
案情简介
在恒丰银行与苏州东奥国际贸易有限公司、李建东、郑樱花、溧阳天目湖国际饭店有限公司、谢垄华、杨菊仙金融借款合同纠纷一案中，债权人恒丰银行根据其于2010年5月设立的抵押登记向人民法院提出财产保全申请，遂法院对债务人谢垄华所有的坐落于北京市朝阳区广渠路33号院的六套房屋进行查封。
异议人蔡月怀向法院提出书面异议称：其与谢垄华于2010年3月20日达成一致，谢垄华将上述房屋全部出租给蔡月怀，蔡月怀向其支付了35万欧元定金（承租定金，后转为涉案房屋租金，合人民币350万元整）。2010年4月8日双方签署正式的“房屋租（购）合同”，之后于2010年6月中旬向房主谢垄华支付租赁款人民币1300万元。即，蔡月怀共向谢垄华支付了人民币约1650万元的租金款项，租赁期限自2010年7月8日起至2028年7月7日止，共计18年。蔡月怀认为其在先承租权应依法受到保护，请求解除对案涉房屋的查封。其异议被驳回后，提起本案案外人执行异议之诉。
法院裁判
一审：根据对案涉租赁合同的司法鉴定，其落款日期与实际制作日期不符；且蔡月怀与谢垄华之间的资金往来不能证明系支付租金。蔡月怀提交的证据不足以证明其和谢垄华之间存在真实的租赁关系，其提出的诉讼请求均没有事实和法律依据，对其诉请不予支持。
二审：除一审法院认定的司法鉴定结果和租金支付情况外，蔡月怀亦无法证明案涉房屋由其实际占有，蔡月怀的上诉请求不能成立，故予以驳回。
再审【（2017）最高法民申381号】：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，蔡月怀提交的证据不足以证明其和谢垄华之间存在真实的租赁关系，驳回其再审申请。
裁判研析
该案在裁判结果上并无过多争议，但从三级法院裁判文书中的论理部分来看，可以给甄别类似租赁合同真伪提供一些思路。在该案中，针对异议人以租赁合同关系提出的执行异议，人民法院认为以下情况存在疑点：
第一，争议房屋在银行设立抵押权时处于空置状态。债务人谢垄华向银行申请贷款时，委托某地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，评估报告载明：估价作业时间为2010年4月7日至2010年4月8日，使用状况一栏为空闲，装修一栏为待估对象未进行装修、具有使用功能、为毛坯房。这与异议人蔡月怀所称的在2010年3月与谢垄华达成租赁意愿后，随即委托其进行装修的说法并不一致。
第二，蔡月怀主张的租赁期在设立抵押权之后。蔡月怀根据其与谢垄华的《房屋租（购）合同》提出异议称已获得争议房屋租赁权18年，租赁期限自2010年7月8日起至2028年7月7日止。而争议房屋抵押权登记的日期分别为：2010年5月28日、2010年5月11日、2010年5月26日。由此可见，蔡月怀主张的租赁期在争议房屋抵押登记的日期之后。
第三，蔡月怀和谢垄华有共同的密切联系人季健敏。（一）在蔡月怀向法院提交的收条中显示“收款人：季健敏代蔡月怀”；（二）工商登记材料显示蔡月怀、季健敏同为金典泰和公司股东。（三）银行凭证显示谢垄华涉及多笔大额资金转账汇款的代办人签名都为季健敏。（四）谢垄华曾陈述“当时北京的事主要是我公司股东的外甥季健敏处理的”。可见蔡月怀与谢垄华亦有密切联系。
第四，鉴定结果显示，案涉租赁合同形成时间与方式存疑。对蔡月怀提交的租赁合同进行鉴定后，该鉴定意见的主要内容为：一、落款日期为“2010年3月20日”的收条与落款日期为“2011年6月17日”的收条不是在所标称时间的间隔分别制作形成，而是在相近时间制作形成的；二、《房屋租（购）合同》落款处“谢垄华”签名字迹是在印刷日期字迹之前书写形成。鉴定意见一说明这两张收条中至少有一张不是在落款日期形成的，收条载明的信息与实际情况不符。由于鉴定意见一与收条载明的信息以及当事人的陈述无法对应，且鉴定意见二说明《房屋租（购）合同》是先签名后打印的，这与签订合同一般先打印内容后审核签名的商业习惯不相符合。
第五，证明租金支付完成的证据不足。蔡月怀主张其在签订合同后已支付了全部租金，其中人民币700万元是委托长联石油公司汇款至谢垄华控股的长联圣世公司的。但根据银行流水显示，蔡月怀对长联石油公司的950万借款是谢垄华支付的，后因钾矿项目未获成功，其中的700万归还至谢垄华控股的长联圣世公司。法院认定，长联石油公司支付至长联圣世公司的700万元与蔡月怀所称系支付的租金没有必然的对应关系，故对蔡月怀提交的汇款单不予认可。
该案中，审理法院从多个方面论证案涉租赁合同存在的问题，最终对异议人提出的租赁关系不予认可。
类案分析
若案外人提出的租赁关系确为虚假，则可能存在多方面蛛丝马迹可供甄别，除上述案例中出现的问题外，我们亦可从类案判例中总结一二：
序号 | 案号 | 存在疑点 | 裁判观点 |
1 | （2021）沪02民终2482号 | 租金支付方式不符合交易惯例 | 上诉人主张已付清全部租金，其提供的支付租金的清单显示，其提前十四年已付清全部租金，且多付了400余万元，不符合交易惯例。 |
2 | （2017）闽0521执异16号 | 租赁合同形成时间存疑 | 2017年11月13日，福建历思司法鉴定所泉州分所于作出[2017]文鉴字第176号《司法鉴定意见书》载明：2014年5月25日与老爸食品公司签订《租赁合同》与2016年3月20日签订《补充租赁合同》形成的时间相近。 |
3 | （2020）粤06民终7858号 | 异议人不能证明其实际占有案涉房产 | 铁盛公司主张其在租赁涉讼房屋后于2016年就开始入住，并提交水电费及物业管理费交费凭证予以证明。铁盛公司虽缴纳了涉讼房屋2018年1-10月的物业管理费及2018年11月至2019年12月的物业管理费，但该两份发票的开票日期均为2019年5月29日。由此可知，铁盛公司对涉讼房屋的水电费、物业管理费的缴付均是在一审法院对涉讼房屋查封的时间即2018年7月30日后。 |
4 | （2019）渝01民初1508号 | 一次性付清20年租金但未备案登记 | 案涉《房屋租赁合同》约定的租期长达二十年,在梅强自述租期长达20年且已付清全部租金的租赁关系真实存在的情况下,其理应向房屋管理部门登记备案以公示其租赁权,但其并未依法登记备案。 |
租金约定过低 | 2012年8月20日的《房屋租赁合同》约定的租金为每平方米每月85元，而时隔三日即2012年8月23日针对春城商务中心第三层签订的租赁合同，租金标准仅为每平方米每月35元。两份租赁合同签订时间相隔仅三天，同一幢楼的上下楼层租金差距如此之大，明显不符合交易习惯，亦不符合常理。 | ||
5 | （2020）粤08民终2201号 | 租赁合同与同时期的备案合同存在冲突 | 张元记与防火材料厂于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》与经登记备案的张元记与崔庆云签订的《房屋租赁合同》、防火材料厂与新金乐酒店签订的《承包经营协议书》存在冲突。相比较而言，备案合同具有较强的真实性。 |
6 | (2019)赣03民初100号 | 合同约定内容过于细致，不符合常理 | 该《协议书》记载的书写时间是2017年7月24日，但约定的付款次数共计6次，均在协议签订时间之后，不仅约定了具体代偿欠款的对象，且该6次的付款时间也具体到了某年某月某日，甚至连付款的方式到底是转账还是现金都约定得很明确，而这6次的款项金额又恰好是双方约定的买卖对价，明显不符合常理。 |
实务总结
综上分析，司法实践中人民法院在查封、拍卖执行标的物特别是房屋、土地等不动产时，承租人作为案外人对执行标的提起异议，主张保护其租赁权的现象日益增多。这些租赁关系真假难辨，真伪不明，其中不乏通过签订虚假租赁合同、虚构租赁关系恶意提起异议的行为。作为申请执行人，可从以下几个方面对异议人提出的租赁关系进行调查分析：
第一，租金支付情况。支付租金是租赁关系中承租人的主要义务，在异议人提出的租赁关系中，如果在房屋租金方面存在以下几种情况，则应当引起申请执行人的高度关注。第一种是按年度支付或一次性支付租金。一般来说，租赁合同中常见的租金支付方式是月付、季付，按年计付租金的情况较少，一次性支付全部租金更为少见。针对某些租约长达十几年且约定一次性支付租金的租赁合同，存在较大的虚假租赁可能性。第二种是现金支付。因虚假租赁合同没有租赁双方的实际履行，异议人可能无法提供相应的银行转款凭证，故称全部或部分租金通过现金的方式交付。第三种是通过异议人与被执行人之间其他资金往来冒充租金支付。从上述案例中可以看出，异议人比较常见的说法是以租金抵偿债务、以货款或其他业务往来款充当租金。这时就需要申请执行人对异议人提交的证据进行仔细研判和论证。
第二，标的物占有情况。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，对标的物是否实际占有是认定异议人是否享有排除移交执行权益的关键。在虚假租赁关系中，虚假出租人可能会自己占用房屋，从而留下其使用痕迹。考察标的物是否系异议人实际占有，可从物业管理费缴纳记录、水电费缴纳记录、装修房屋的凭证等进行调查，也可能存在出租的房屋不具备租赁条件，如房子为毛坯，或者经物业查询房产一直处于空置状态等情况。这些情况需要申请执行人进行实地调查，必要时可向法院申请调查令或请求法院依职权进行调查。
第三，租赁合同的形成时间。虚假租赁合同往往是通过倒签的方式进行伪造，鉴定租赁合同的形成时间一般需要通过专业司法鉴定技术来完成。在鉴定租赁合同时，我们可以从多个维度进行验证：第一是直接对纸张和文字印刷进行鉴定从而判断其形成时间，这种方式对司法鉴定技术的要求较高、难度较大。第二是如有补充合同，可与补充合同进行共同鉴定。例如在上述（2017）闽0521执异16号案中，落款时间相差较大的两份合同经鉴定认为形成时间相近，以此印证租赁合同的虚假性。此外，如不直接启动鉴定程序，可先在相关登记机关调查案涉房屋的租赁登记备案情况，如查到合同约定的租赁期内存在与其冲突的其他登记备案合同，则可证明租赁合同存在虚假。
第四，合同约定具体内容。从现有案例来看，虚假租赁合同在约定的具体内容方面可能存在两类瑕疵：一种是内容约定过于简单，此种情况下双方多采用格式化合同，对权利义务的约定仅进行简要约定甚至不约定，简单的内容与高达数十万、上百万的标的额形成反差。另外一种是内容过于具体和清晰，例如在上述(2019)赣03民初100号案例中，案涉租赁合同不仅约定了具体代偿欠款的对象，且该6次的付款时间也具体到了某年某月某日，甚至连付款的方式到底是转账还是现金都约定得很明确，而这6次的款项金额又恰好是双方约定的买卖对价，明显不符合常理。
第五，异议人与被执行人之间的关系。如果异议人与被执行人共同伪造虚假租赁合同以达到阻碍执行目的，异议人明知此类行为违反法律规定而为之，则其有较大可能与被执行人存在较为紧密的关系，因此申请执行人应当注意收集异议人与被执行人之间联系密切的证据。如异议人或被执行人系法人，调查其股东或高管是否存在交叉；如系自然人，则着重调查其对外投资情况、共同紧密联系人等。
作者简介
2021.1.12
罗毅主任，四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省法官遴选委员会委员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员。
联系方式：13908176157
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2021.1.12
杨露，法学硕士，中共党员，现为四川发现律师事务所实习律师。专业基础扎实，熟悉民商事业务。
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