开发商破产，地产黑天鹅事件中的购房人将何去何从？‖ 再审研析
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再审研析栏目，聚焦最高法院和四川高院再审案例，研析裁判要旨，启迪办案思路，每周三在这里与您准时相约。
本期作者：罗毅、夏冬
早在千年前就有位诗圣感慨：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。而在千年后的今天，层出不穷的“烂尾楼”，波云诡谲的房地产交易内幕，时代浪潮的席卷下，多少幸福的家庭一夜之间坍塌在地产商腾闪挪移的诡计中。在开发商破产陷入经济危机后，如何保障购房者的合法权益呢？购房者是否拥有对所购房屋的合法取回权，本文将探讨一二。
2012年11月8日，民丰房地产公司与殷乐三签订《商品房购销合同》，合同约定：乙方（殷乐三）购买的商品房为第19幢第1-9层，该商品房总价款为人民币10000000元，乙方应于2012年11月8日签订合同之日一次性付清全部房款。合同签订后，殷乐三先后于2012年11月27日、12月6日四次通过网银转账和个人汇款的方式支付10000000元至民丰房地产公司指定的其法定代表人周自芳的账户。民丰房地产公司未在合同约定期限内交付房屋。
此后，民丰房地产公司所建设的商务酒店主体工程已完成，但无书面验收资料，也未交付殷乐三。2018年5月2日，民丰房地产公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，法院裁定受理了云南新永丰科技有限公司、大姚县森盛木业有限责任公司、金美林对民丰房地产公司破产清算申请。尔后，殷乐三就诉争房屋取回权纠纷一案提起诉讼。
（一）一审法院
1. 一审法院裁判要旨
【案号：（2019）云23民初102号】：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，房地产产权转移的确认登记机关是房管部门，昆明仲裁委（2015）201号裁决书不产生物权登记效力，案涉房产尚未变更登记至原告殷乐三名下，所有权仍属于被告民丰房地产公司，且该房屋至今尚未竣工验收，原告殷乐三无权主张取回，其要求交付房屋并协助办理房屋所有权证的诉讼请求不能成立。
2. 一审法院判决
驳回原告殷乐三的诉讼请求。
（二）二审法院
1. 二审法院裁判要旨
【案号：（2020）云民终1095号）】:殷乐三诉请民丰房地产公司交付案涉房屋并协助办理房屋所有权证，实质上是要求民丰房地产公司对殷乐三原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。殷乐三该项主张成立将构成个别清偿，会对民丰房地产公司其他债权人的利益造成损害，有违破产法第十六条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”之规定。
2. 二审法院判决
驳回上诉，维持原判。
（三）再审法院
1. 再审法院裁判要旨
【案号：（2020）最高法民申6116号】：至人民法院受理破产申请前，案涉房产并未交付于殷乐三，而案涉房产亦尚未办理首次登记工作，更未过户登记至殷乐三名下，故房屋所有权仍属于民丰房地产公司，殷乐三只享有要求交付的债权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第二条，案涉房产也不属于不应认定为债务人财产的情形，依据《企业破产法》第三十条之规定，案涉房产仍属于民丰房地产公司的破产财产。
2. 再审法院判决
驳回殷乐三的再审申请。
《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利。故本案殷乐三是否有权取回案涉房屋，关键在于其是否对标的物享有所有权或其他权利，根据现有法律规定，要判断当事人对其主张的财产是否拥有一般取回权，取决于其是否系诉争财产的“权利人”。一般取回权对诉争财产的主张人要求为“权利人”，即其应拥有基础性权利即物权关系。对权利人而言，基础性权利包含所有权、用益物权、占有权等他物权。
笔者认为，本案三次判决，分析层层递进，从单一解释到多个概念结合法条联合解释，从抽象到具体概念，现整理两个主要争点如下：
壹
诉争的房产是否属于破产财产：根据破产法第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”并且，根据2020年《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第二条“债务人基于仓储、保管等法律关系占有、使用的他人财产；债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产等均不能认定为破产财产。”对比2002年9月1日施行的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条不属于破产财产的规定，删除了“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”、“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产（该条适用的前提是卖方已取得合法的处分权并且以双方签订的《商品房买卖合同》有效为前提）”两项规定，实践中部分法院因此而认为类似案件中，没有办理产权证、尚未交付的诉争房屋应属于破产财产，本案中也是如此。
贰
殷乐三是否对拍卖诉争房产价款有取回权请求基础：首先殷乐三是和房地产公司签订购房合同，在诉讼进行前，该诉争房屋并未交付、未办理产权证，此时提起诉讼殷乐三的请求权基础仅有根据购房合同产生的债权，而并没有构成取回权的一般基础性权利。再者，根据《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》，其规定了交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者有权就购买的商品房行使优先受偿权，但是该批复所针对的消费者，是指为生活消费需要而不是为经营需要，实践中应做严格限制，所以不能进行扩大解释。本案中，殷乐三购买1-9层房屋，显然不是用于购买唯一的刚性需求住宅来满足自己的基本居住需求，而是为了进行商业计划。他显而易见的不属于此处前述批复中要保护的“消费者”群体，因此也并不因为其购房者的身份对房屋价款具有优先受偿权。
1、已经给付全额房款，房屋还未实际交付购房人——法院认定诉争房屋不属于破产财产。【案号：（2017）最高法民申1429号】
住宅公司主张涉案商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的情形。而法院认为，购房人与住宅公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且购房人已支付全部购房款。购房人所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋可以进行明显区别，系特定物。根据《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。故认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。
2、已经给付全额房款，房屋还未实际交付购房人——法院认定诉争房屋属于破产财产。【案号：（2020）最高法民申2512号】
《破产案件若干问题规定》未被废止，《破产法司法解释二》第二条亦未明确将《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”情形列入破产财产，但《破产法司法解释二》第二条第四项同时规定“其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”不应认定为债务人的破产财产。据此，按照《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，作为案涉工程建设用地使用权人的名嘉公司，依法原始取得其建造的包括案涉30101号房产在内莱芜名嘉广场工程的所有权，王红霞虽与名嘉公司签订《商品房预售合同》，并全额支付房款，但未依法办理不动产物权变更、转让登记手续，未能取得案涉30101号房产的所有权。二审判决认定案涉30101号房产所有权仍应由名嘉公司享有，并认定该房产属于名嘉公司的破产财产，适用法律并无不当。
3、已给付全额房款，并且进行了预告登记，房屋已经实际竣工验收——法院认定诉争房屋属于破产财产。【案号：（2017）湘09民终35号】
在蒋天物与益阳天业房地产投资开发有限公司等一般取回权纠纷一案中，蒋天物购买益阳天业房地产名下20套房屋计划用于商业项目，办理预告登记后，房地产公司被宣告破产。法院认为，蒋天物通过买卖合同对诉争房屋进行了预告登记，其对诉争房屋享有的仅为保障将来实现物权的权利，并非物权的直接确认，异于直接确认物权的本登记，故蒋天物对涉案房屋仅享有债权，蒋天物并不因为该债权关系对诉争房屋享有基础性权利，因此其要求取回案涉房屋的诉求被驳回。并且法院认定诉争房屋应属于天业房地产公司的破产财产。
对普通的购房人为了满足自身基础居住需求而言所购买的房屋，包括通过按揭交付房款的购房人，交付全款后，即使开发商陷入破产危机，购房人也有要求开发商继续履行交房义务的合法权利。不过，正如上述展开讨论的第二个案件中，因为房屋并未竣工，或者未办理产权交付，司法实践判例也有部分法院认为购房人对诉争房屋没有取得房屋所有权。
更进一步，法院也认为《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产；”这一条规定目前已被《破产法司法解释二》第二条不属于破产财产的规定“破产中债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；所有权专属于国家且不得转让的财产；其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”所替代，因此主张购房人对诉争房屋并没有取回权，认为该未竣工的或未交付的房屋属于破产财产，从而驳回购房人的一般取回权诉讼请求。所以，消费者在购买期房时，应提前做好对开发商的资质、品牌管理调查，以及对开发商的自身风险管理能力进行评估，做好尽职调查，再谨慎进行购买行为，别用辛苦的奋斗去等待一个无望的海市蜃楼。
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专业致胜，成就经典
罗毅律师再审团队，是以发现律师事务所创始合伙人罗毅主任为核心的精英律师团队，专注办理高审级民商事再审案件，致力推动解决疑难复杂民商事诉讼，2020年度办理各类型案件标的额80亿元。
罗毅律师担任四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员。再审团队成员十余人，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富，竭诚提供专业高效的法律服务！
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