案例信息
审理法院：上海市高级人民法院
案 例：（2024）沪执复76号
裁判时间：2024年9月9日
入库编号：2025-17-5-202-010
关键词：建设工程价款优先受偿权 土地抵押权 执行
导 读
一、基本案情
二、裁判要旨
三、裁判理由
四、案例研析
一、基本案情
上海仲裁委员会就上海仲某建设工程有限公司（以下简称仲某公司）与上海南某能源开发有限公司（以下简称南某能源公司）建设工程施工合同纠纷一案，于2020年8月27日作出（2020）沪仲案字第0725号仲裁裁决：南某能源公司支付仲某公司工程款106902029.33元、仲某公司就工程款享有就某能源大厦项目工程折价或者拍卖价款的优先受偿权等。后仲某公司向上海市第一中级人民法院（以下称上海一中院）申请执行。
执行过程中，上海一中院查封了南某能源公司名下位于上海市奉贤区的某能源大厦部分房产。2022年3月15日和同年5月13日分别经淘宝网以一拍起拍价9236万元和二拍起拍价7394万元拍卖某能源大厦内12套房产（以下简称案涉房产），两次均因无人应拍而流拍。后仲某公司愿意以二拍流拍价抵偿相应债务。上海一中院于2022年5月25日作出（2021）沪01执555号之二执行裁定：一、将南某能源公司名下案涉房地产作价7394万元，交付仲某公司抵偿债务7394万元。上述房地产所有权自本裁定送达仲某公司时起转移。二、仲某公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。
另查明，2021年8月20日，上海金融法院就某银行上海分行与南某能源公司等金融借款合同纠纷一案，作出（2021）沪74民初2525号民事判决：南某能源公司归还某银行上海分行借款本金15470万元及相应逾期利息；如南某能源公司届期不履行上述付款义务，某银行上海分行可与南某能源公司协议，以案涉房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款，在相应本金及对应的逾期利息等范围内优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归南某能源公司所有，不足部分由南某能源公司继续清偿。
某银行上海分行向上海一中院提出执行异议，请求撤销该院于2022年5月25日作出的（2021）沪01执555号之二以物抵债执行裁定，确定某银行上海分行对南某能源公司名下案涉房产的土地使用权享有优先受偿权。事实和理由：某银行上海分行对案涉房产已设定抵押权，并经上海金融法院生效民事判决确认，对案涉房产享有优先受偿权。根据法律规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。故某银行上海分行对案涉房产占地范围的土地使用权同样享有优先受偿权。仲某公司就其建设工程的价款仅享有该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，其建设工程价款优先受偿权并不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。执行法院将案涉房产占地范围的土地使用权价款优先清偿仲某公司的工程款债权的执行行为违反法律规定，应予撤销。案涉房产以物抵债价款中属于土地使用权的部分，应由某银行上海分行优先受偿。
上海一中院于2023年12月8日作出（2023）沪01执异250号执行裁定，驳回某银行上海分行的异议请求。某银行上海分行不服，向上海市高级人民法院（以下称上海高院）申请复议。上海高院于2024年3月19日作（2024）沪执复7号执行裁定，撤销上海一中院（2023）沪01执异250号异议裁定；本案发回上海一中院重新审查。
上海一中院于2024年5月13日作出（2024）沪01执异78号执行裁定，撤销上海市一中院于2022年5月25日作出的（2021）沪01执555号之二执行裁定。仲某公司申请复议，上海高院于2024年9月9日作出（2024）沪执复76号执行裁定，驳回复议申请，维持上海一中院（2024）沪01执异78号异议裁定。
二、裁判要旨
承包人享有的建设工程价款优先权属于法定优先权，依法优先于抵押权和其他债权，但其效力范围应限于施工者的劳动及投入的材料结合形成的建设工程部分，并不及于该建筑占用范围内的建设用地使用权。在对建筑物进行整体拍卖后，拍卖款应当区分建设工程对应的价值和土地使用权对应的价值，并由相应优先权人分别优先受偿。
三、裁判理由
本案的争议焦点为：如何在执行中确定建设工程价款优先受偿权的效力范围。
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”据此，承包人建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，且属于法定优先权，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但其优先权效力范围仅限于施工工程形成的建筑物，并不及于该建筑物占用范围内的建设用地使用权，其对建设用地使用权的价值部分并不享有优于其他债权人的利益。因此，在对案涉房产进行整体拍卖后，拍卖价款包含房产及土地使用权价值，应当作出区分并依据优先权位阶及优先权效力范围分别受偿。
关于案涉以物抵债协议是否损害其他债权人利益问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号，2022年修正）第四百九十条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”由此可知，以物抵债不能损害其他债权人的合法权益和社会公共利益。本案中，案涉房产经过两轮司法拍卖均流拍。后执行法院出具裁定以案涉房产作价7394万元，抵偿仲某公司相应债务。如前所述，建设工程价款优先权的效力范围不及于建筑占用范围内的建设用地使用权，案涉房产上同时负担有仲某公司的建设工程价款优先权和某银行上海分行的抵押权的情况下，执行法院径行将案涉房产给予仲某公司抵债的执行措施，实质上是赋予仲某公司对建设用地使用权价值优先受偿利益，损害了抵押权人和其他债权人的利益，且与前述法律规定相悖，故该以物抵债执行措施应予撤销。
四、案例研析
建设工程价款优先受偿权制度，旨在以保护承包人的建设工程价款债权为媒介，间接保护建筑工人的权益，实现对农民工等建筑工人的工资权益予以优先保护的目的。实践中，债权人（多为金融机构）向发包人等提供借款时，可能要求发包人以土地使用权或建筑物提供担保，由此各权利间将可能产生冲突。
(一)建工价款优先受偿权的效力位阶
当同一建设工程上存在多种权利时，各权利的优先顺序将直接影响权利实现情况，因此，需准确确定各权利的效力层级。
依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，现已废止），围绕同一建设工程的各项权利，其效力层级应作如下排序：
第一位阶：商品房购房者，如其已支付全部或大部分购房款，则其对商品房所能主张的权利可以对抗建工价款优先受偿权。
第二位阶：建设工程价款优先受偿权；
第三位阶：抵押权人对建设工程所享有的抵押权；
第四位阶：其他债权人享有的普通债权。
虽该批复现已废止，但上述效力层级的精神已被《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》、《全国法院民商事审判工作会议纪要》等规定予以吸收，仍系司法实践中处理同一建设工程上多种权利冲突的重要规则。
(二)建工价款优先受偿权是否及于土地使用权
鉴于建设工程价款优先权优先于抵押权，那么如建设工程价款优先受偿权的范围包括土地，则将直接影响土地抵押权人的利益。实践中，对于建工价款优先受偿权是否包含对应的土地使用权，仍存在一定争议：
观点一：建工价款优先受偿权不及于土地
以最高人民法院审理的(2019)最高法执监470号案件为例，最高人民法院认为建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，以涉案房地产应一并处置为由，认定施工人享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。
观点二：建工价款优先受偿权及于土地
实践中亦有部分观点认为建工价款优先受偿权及于土地使用权，其论点多基于房地一体的原则，例如上海市第二中级人民法院审理的(2019)沪02执异5号案，法院认为所涉在建工程是在涉案土地上所建造，无法脱离涉案土地而独立存在。基于房地一体的原则，二者各自的价值难以区分，据此认定建设工程价款的优先权及于土地。
我们的观点：
从实践中的裁判倾向来看，多数观点认为建工价款优先权不及于土地，我们亦赞同此种认识。
“房地一体”系处置环节的处理规则，但不等于建筑物本身与土地系同一财产。施工人享有的价款优先权仅应及于其劳动或材料所物化的财产范围，否则将无限扩大其优先权范围。
在最高人民法院审理的另一则入库案例【案号：（2021）最高法执复48号】中，亦体现了类似观点：“一个建设工程上存在两个以上建设工程价款优先受偿权的，各个建设工程价款优先权人只能就自己所施工部分的拍卖价款优先受偿，无权对其他承包人施工的部分主张优先受偿。建设工程价款优先权人在多个建设工程上存在优先受偿权的，各优先权彼此独立，并依附于各自的建设工程。”对本案的研析可参见本团队此前发布的《人民法院案例库：建设工程价款优先权人仅能就其所施工部分的拍卖价款优先受偿 | 再审研析》。
无论是本篇所研析的案例，亦或是上述案例，其逻辑基础均系建工价款优先受偿权仅限于自己施工所形成的建筑物部分，土地并未附载施工人的劳务成果，因此建工价款优先受偿权不应及于土地部分，在强制执行过程中，应对建筑物与土地价值分别评估，并准确确定建工价款优先受偿权的范围。
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