本文作者：罗毅、宋雪涵
案例信息
审理法院：最高人民法院
案号：（2021）最高法民再145号
裁判时间：2025.02.07
入库编号：2026-16-2-116-001
类型：参考案例
关键词：民事/房屋租赁合同/合同无效/责任承担/损失比例
导 读
一、基本案情
二、裁判要旨
三、裁判理由
四、再审研析
一、基本案情
2007年6月9日，原告知某投资公司与被告郑某青签订了《某大厦裙楼租赁合同》，将某大厦裙楼负一层、二层、三层、首层共10106.49平方米出租给郑某青作为开设休闲项目的营业场所。同日，知某投资公司与郑某青又签订了《补充协议》，约定:除建筑面积外，三层夹层及四层和其他加扩建筑面积由知某投资公司收租，知某投资公司确保郑某青正常使用经营，不受国家管制单位及业主和其他单位的干扰；6月9日租赁合同的确切面积按实际使用面积确定、包括有产权证面积和无产权证面积二部分；租金按每月每平方米63元，合计每月租金866800元。后因郑某青欠付租金，知某投资公司诉至法院，请求判令解除案涉合同，并由郑某青支付欠付的租金及利息、违约金等。
法院经审理查明，当地城管部门认定案涉房屋的三层夹层、四层系违法建筑。2009年12月28日，城管部门拆除了四层大约一半的建筑面积。
广东省高级人民法院作出(2008)粤高法民一初字第5号民事判决：解除知某投资公司与郑某青签订的《某大厦裙楼租赁合同》《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》有效部分的约定;确认知某投资公司与郑某青签订的《补充协议》涉及某大厦裙楼第三层夹层和第四层的约定无效；知某投资公司和郑某青对合同无效部分的损失各承担一半责任等。宣判后，知某投资公司、郑某青均不服，提起上诉。最高人民法院作出（2011）民一终字第32号民事判决，对一审判决的上述判项予以维持。
郑某青不服，向最高人民检察院申请监督，最高人民检察院对二审判决提出抗诉，认为由知某投资公司和郑某青对合同无效部分的损失各承担一半责任的认定有误。最高人民法院于2025年2月7日作出（2021）最高法民再145号民事判决，改判合同无效部分的损失承担比例为知某投资公司承担70%，郑某青承担30%。
二、裁判要旨
对房屋租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效所造成的损失，应当结合合同双方过错程度由双方各自承担相应比例的责任。在房屋租赁合同因房屋违建而无效的情形中，出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任；对房屋系违章建筑知情的承租人，一般应当承担合同无效的次要责任。
三、裁判理由
本案的核心争议焦点在于，案涉《补充协议》因违反法律强制性规定而无效所产生的损失如何分担。
《中华人民共和国合同法》(已废止)第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”（《中华人民共和国民法典》第一百五十七条沿袭了上述规定精神)据此，对于因违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的应当区分双方当事人对造成合同无效部分的过错程度，确定承担损失的责任比例，具体应让违反法律、行政法规的发起方承担较被动接受方更重的责任。
本案二审裁判已认定，案涉《某大厦裙楼租赁合同》《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》三份协议中,《某大厦裙楼租赁合同》《深圳市房地产租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效;而《补充协议》所涉某大厦裙楼第三层夹层和第四层属违章建筑，故其相应部分的约定因违反法律强制性规定而无效。从双方签订的《补充协议》第二条关于“2007年6月9日租赁合同的确切面积按实际使用面积确定，该面积包括有产权证面积和无产权证面积两部分”的约定看，本案双方当事人对案涉租赁房产部分面积尚未取得合法手续是明知的。亦即，知某投资公司明知三层夹层和四层未获得合法手续，仍为获利而出租；郑某青作为承租人对此明知但仍与知某投资公司订立租赁合同。可见，双方对《补充协议》部分无效均存在过错，知某投资公司与郑某青应当对合同无效后的损失在各自过错范围内承担责任。
关于各方的过错程度，知某公司作为案涉租赁房屋的提供方，对租赁房产具有控制、处分的能力，应当提供合法房产并办理房租租赁的合法手续，其将未取得合法手续的违章建筑出租，系违反法律、行政法规强制性规定的主导方，理应承担合同无效的主要责任；而承租方郑某青虽然对涉案违章建筑部分未取得合法手续的情况知情，但其过错程度明显小于出租方，应承担合同无效的次要责任。原审确定双方各半负担案涉合同部分无效的损失，存在不当。综合本案具体情况及双方当事人的过错程度，最高人民法院再审确定知某投资公司承担损失的70%，郑某青自行承担损失的30%，以规范房屋租赁市场秩序，引导各方主体严格依法经营。
四、再审研析
本案的裁判要旨摒弃了此前司法实践中部分法院认为“双方知情即均等担责”的简单处理方式，确立了双方明知租赁建筑无合法手续情形下“出租人主责、承租人次责”的一般裁判规则，符合过错与责任相当、原因力与损失匹配，对统一类案裁判具有重要指引意义。
从类似案件中出租人与承租人双方过错程度深入分析，出租人作为房屋提供方与违建的主导方，负有提供合法标的物的法定义务，明知违建仍对外出租，其法定义务的违反更具根源性，承担主要责任合乎法理；承租人明知或应当明知违建仍承租，通常认为系违反审慎审查义务，其过错具有被动性，承担次要责任更为合理。
当然，该种一般裁判规则并非绝对化标准，需结合个案具体情形进行合理调整。如若出租人存在隐瞒违建事实、欺诈签约或阻碍承租人进行合法性审查等情形，则可进一步加重责任；而若承租人主动要求承租违建、主导利用违建获取不当利益，或故意扩大损失，亦可适当提高其责任比例；若承租人已尽到充分审查义务仍无法知晓违建事实，或因受欺诈、重大误解而签约，则可依法主张免除或减轻责任。
相关法条
《中华人民共和国合同法》（已废止）
第五十八条 【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法典》
第一百五十七条 【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
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