购买房屋设置抵押能否作为认定非因买受人自身原因未办理过户登记的标准 || 再审研析
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再审研析栏目，聚焦最高法院和四川高院再审案例，研析裁判要旨，启迪办案思路，每周三在这里与您准时相约。
本期作者：罗毅、李将军
现阶段，人民法院审理商品房消费者之外的不动产买受人提起的案外人执行异议之诉案件，参照适用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第27条、第28条的规定。如果申请执行人享有担保物权等优先受偿权的话，则适用第27条；如果申请执行人系普通债权人，则适用第28条予以裁判。本文讨论后一种情形，即商品房消费者之外的不动产买受人在签订买受合同时已经知晓房屋被抵押的事实仍然进行购买，该情形下买受人是否具有过错？其是否符合“非因买受人自身原因未办理过户”的排除执行要件，排除普通债权人对该房屋的执行？本文通过一则四川省高级人民法院的再审案例，对此进行探讨。
案情简介
2013年，李红宾、蒋岳渝向成都乐地投资有限公司（以下简称乐地投资公司）以按揭贷款方式购买案涉房屋，并办理了合同备案登记。2015年11月26日，李红宾、蒋岳渝将上述房屋转让给蒲薛雷，双方签订了房屋买卖合同，约定总价款4605770元。蒲薛雷分别于2015年11月26日、2016年1月4日付清上述购房款。2016年1月，蒲薛雷开始装修，交付了物管费等，并向乐地投资公司缴纳了产权登记费、维修基金、契税、交易手续费、国土证工本费、印花税。
2016年6月2日，金堂县人民法院在审理吴贤英与李红宾、蒋岳渝等人民间借贷纠纷一案中，裁定查封案涉房屋。蒲薛雷以被查封房屋系其所有为由提出案外人异议。该院于2017年2月8日作出（2016）川0121民初961号之二裁定，中止对403号房的查封。吴贤英不服裁定，提起执行异议之诉，请求继续对案涉房屋进行查封。
一审裁判要旨
一审法院认为，蒲薛雷与李红宾、蒋岳渝签订房屋买卖合同，支付全部购房款，实际占有房屋，均发生在查封之前，且未办理房产过户登记不是自身原因造成的，不存在过错。吴贤英辩称房屋买卖是虚假的，目的是转移财产、逃避执行，但未提供相应证据证明，且明显与查明事实不符，故不予采纳。综上所述，蒲薛雷主张就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，予以支持，故驳回吴贤英的诉讼请求。
二审裁判要旨
二审法院认为，蒲薛雷提交了双方所签订的房屋买卖合同，对案涉房屋享有物权期待权，如果未办理过户登记不可归责于蒲薛雷，则其物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，可以排除强制执行。从查明的案件事实来看，2015年11月26日订立房屋买卖合同时，李红宾、蒋岳渝未办理物权登记且还存在按揭预抵押，在法律上不可能办理过户登记，蒲薛雷存在对他人权利忽略的疏忽大意过失和自甘冒法律风险的间接故意过错，案涉房屋不能过户可归责于蒲薛雷，其基于房屋买卖合同享有的物权期待权不符合排除强制执行要求的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定条件。故支持吴贤英的上诉请求，准许对案涉房屋进行查封。
再审审查裁判要旨
再审法院认为，蒲薛雷对案涉房屋没有过户存有过错。2013年，李红宾、蒋岳渝向乐地公司购买案涉房屋时采取的是按揭贷款方式，其已经设置抵押。2015年11月26日蒲薛雷与李红宾、蒋岳渝订立房屋买卖合同时，案涉房屋设置有按揭抵押，在法律上不可能办理过户登记，蒲薛雷存在对他人权利忽略的疏忽大意过失和自甘冒法律风险的过错。因此，蒲薛雷认为没有办理房屋过户自己无过错的理由不能成立，故驳回其再审申请。
再审审理裁判要旨
四川省人民检察院提出抗诉后，四川省高级人民法院裁定进行再审。该院认为蒲薛雷所购买的案涉房屋虽然办理了预抵押登记，但李红宾、蒋岳渝实际支付了全部房款，有权将就案涉房屋享有的相应权利转让与蒲薛雷。我国现行法律法规亦未禁止具有预抵押登记房产的买卖行为，依照《中华人民共和物权法》相关规定，在抵押人清偿或买受人代为清偿抵押债务后，抵押权消灭，案涉房屋即可办理过户登记。按照即将施行的《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。故案涉房屋办理过户登记并不存在法律上的障碍。同时，根据再审已查明的事实，蒲薛雷在支付完毕全部购房款后，曾催促李红宾、蒋岳渝及时办理抵押登记注销手续及房屋过户手续，但因李红宾、蒋岳渝自身原因导致未能及时办理不动产过户手续，此也不应认定为“因蒲薛雷本人自身原因”。故该院认为蒲薛雷就案涉房屋享有的权益可以排除执行，故撤销二审判决，维持一审判决。
案件研析
一、实务争议
商品房消费者之外的不动产买受人在签订买受合同时已经知晓房屋被抵押的情形下，因无法办理过户登记仍然进行购买，其能否排除出卖人的普通债权人对该房屋的执行，在实务中存在一定争议。
否定观点：不能排除执行
如果买受人在签订买受合同时已经知晓房屋被抵押的事实，最终能否办理房屋权属转移登记实际上存在不确定性，买受人仍然愿意购买，其自身存在明显过错。买受人未对案涉房屋权利状态尽到合理、谨慎的注意义务，客观上导致了案涉房屋因已抵押登记而不能办理过户的结果，上述情形属于属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形。（2020）最高法民申5564号、（2020）最高法民再73号案件中，最高人民法院认为买受人购房时未尽到合理审慎义务，购买了设置抵押权的房屋，房屋未能办理过户登记系买受人自身行为所致。
肯定观点：能够排除执行
虽然房屋被抵押，但是《物权法》规定在抵押人清偿或买受人代为清偿抵押债务后，抵押权消灭，案涉房屋即可办理过户登记。更何况，《民法典》规定，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。故，仅仅以购买的房屋被抵押认定买受人具有过错，未能办理过户登记系买受人自身行为所致的认定缺乏法律依据。
二、笔者观点及理由
结合《执行异议复议规定》第28条的内容以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，笔者赞同肯定观点，即使购买抵押房屋也可以被认定为非因自身原因未办理过户登记，从而排除普通债权人的执行。理由如下：
首先，法律并不禁止买卖存在抵押权的房屋。
《物权法》规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。但上述规定并未否认买卖合同的效力。也就是说，法律及行政法规认可买卖设置抵押权房屋的合同效力。既然买卖合同有效，再以房屋被设置抵押认为买受人本身具有过错则缺乏法律依据。
其次，市场交易中存在的固有风险并不等同于当事人本身具有过错。
买受被抵押的房屋，最终能否办理房屋权属转移登记的确存在不确定性。但是，该不确定性是交易中固有的风险，甘冒风险进行交易并不等同于当事人本身具有过错。
最后，从请求权的性质和内容看，买受人享有的是物权期待权，而普通债权人仅享有一般金钱债权，该债权并非基于对案涉房产的公示信赖而产生，故其与物权期待权相比并不具有优先性。
根据《执行异议复议规定》第27条、28条、29条的内容来看，权利的排序为消费者买受人的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般不动产买受人的物权期待权。从上述排序看，能够优于一般不动产买受人的物权期待权的，是法定担保物权的抵押权，而非一般金钱债权。
三、关于“非因买受人自身原因未办理过户”的理解与适用
针对司法实践中“非因买受人自身原因未办理过户”理解与认定不统一的情形，《全国法院民商事审判工作会议纪要》在第127条对其标准进行了规定。即只要买受人有向房屋登记机构递交过户登记的材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求行为，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，但对未办理过户登记有客观理由的，亦可认定符合该条件。
具体而言，应根据个案结合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记的原因，只要符合其中的一个方面，均可以认定符合该条件。主观方面需要审查买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，而导致权属变更登记不能的情形。客观方面考察是否存在不动产登记机关、出卖人及其他买受人不能控制的原因不能办理登记，例如案涉房屋未取得初始登记、被查封、未取得土地使用权证等情形。司法实践中，同类地点、相近购买时间的其他购房户过户登记情况一般作为参考依据。如果其他购房人办理了房屋过户手续，而买受人未提交证据证明其长期未办理过户的合理性，人民法院将结合买卖合同的约定、实际履行情况、买受人的教育程度等综合进行考量，以判断未办理过户是因为买受人原因导致还是非因买受人原因所导致。（2020）最高法民申5331号、（2020）最高法民申5332号案件中，最高人民法院就采取了上述认定标准。
综上所述，是否符合“非因买受人自身原因未办理过户”的条件，认定的标准在于买受人主观方面是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记的情形，或在客观方面是否存在不能办理登记的情形，与购买的房屋是否设置抵押权无关。
作者简介
2021.1.12
罗毅主任，四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省法官遴选委员会委员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员。
联系方式：13908176157
13908176157@qq.com
2021.1.12
李将军律师，男，四川师范大学法学硕士研究生，中共党员。2008年取得律师资格，现任四川发现律师事务所合伙人。具有13年执业经历，曾办理多起重大商事诉讼案件，尤其熟悉房产、建设工程施工、股权纠纷等领域争议解决。2007年7月至今在发现律师事务所担任律师、合伙人。
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