以租抵债是否适用“买卖不破租赁”？‖ 再审研析
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再审研析栏目，聚焦最高法院和四川高院再审案例，研析裁判要旨，启迪办案思路，每周三在这里与您准时相约。
本期作者：罗毅、杨露
实践中，常有债务人将其所有的不动产交付给债权人长期使用以抵偿债务的行为，形成了一种特殊的债的清偿方式，即以租抵债。在此种情况下，债权人与债务人是否形成真实租赁关系、是否适用民法理论中的“买卖不破租赁”规则，在司法实践和理论研究中一直存在争议。本文深入解读最高人民法院的一则再审案例，以期对该问题进行探讨研析。
案情简介
2012年2月8日，张国政及其合作人党某与李增签订《借款合同》，张国政和党某共同出借给李增2038万元，李增出具了借据。后李增无力偿还，各方约定由李增所有的焦作市易恒贞文化产业有限公司（下称易恒贞公司）负责偿还债务。易恒贞公司遂将涉案房产出租给张国政、党某抵账（另支付部分现金），并与张国政签订了《房屋租赁合同》，约定易恒贞公司将其名下位于焦作市××路××号的房屋出租给张国政，租赁期限自2012年4月5日至2032年4月4日，租期共计20年，租金每年250万元。
2013年3月29日，易恒贞公司因借款将上述房产及相应土地使用权办理了抵押登记，抵押权人为焦作市解放区农村信用社合作联社（现更名为焦作市解放农村商业银行股份有限公司，下称焦作市解放农商行）。因易恒贞公司未偿还债务，焦作市解放农商行依据生效法律文书向人民法院申请执行抵押房产。在执行过程中，张国政就涉案房产向执行法院提出执行异议，要求停止对张国政租赁的位于焦作市××路××号房屋的执行。执行法院支持张国政异议请求，焦作市解放农商行不服提起诉讼。
裁判要旨
一审裁判要旨
一审裁判要旨：被告张国政提供的证据不足以证明其与被告易恒贞公司之间存在真实的房屋租赁合同关系，也不足以证明其对讼争房产享有的租赁权早于原告焦作市解放农商行享有的抵押权，因此被告张国政对讼争房产不享有排除强制执行的民事权益。原告焦作市解放农商行关于确认被告张国政不享有对抗原告抵押权的权利的诉讼请求成立。
二审裁判要旨
二审裁判要旨：张国政提供的证据不足以证明其在涉案房产办理抵押登记之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房产，其对涉案房产享有的权利不能排除执行。
再审审理裁判要旨
再审裁判要旨【案号：（2021）最高法民申26号】：易恒贞公司以涉案房屋抵偿张国政欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。原审法院认定张国政对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。
再审解读
本案中，三级审理法院都将争议焦点归纳为张国政对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益，但解决这一问题的路径与角度有所不同。一审和二审法院对案涉租赁合同的性质没有疑义，其关注点均在于张国政提供的证据是否能够证明其在其在案涉房产办理抵押登记之前已签订合法有效的书面合同，且是否实际占有使用案涉房产。此种审理思路是租赁权对抗执行案件中的常见方式。但在本案再审过程中，最高人民法院对这一问题从两个方面予以论证：
第一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，易恒贞公司以涉案房屋抵偿张国政欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
第二，涉案房屋抵押登记时间为2013年3月29日。张国政称其在涉案房屋抵押登记前已经与易恒贞公司签订了《房屋租赁合同》，但该合同有两个落款日期，分别为2012年4月5日和2013年8月1日，张国政对此未能作出合理解释，合同的签订日期存疑。同时，涉案房屋于2013年3月26日进行抵押贷款评估时系毛坯房，且张国政亦未提交其交纳水电费的相关证据，并不能证明张国政在2013年3月29日之前已经实际占有使用涉案房屋，张国政对涉案房屋不享有排除执行的民事权益。
律师研析
可以看出，最高人民法院的观点是以租抵债的不适用于“买卖不破租赁”的原则，并主要从案涉租赁合同的性质论证，认为当事人双方通过签订以租抵债的租赁合同建立的法律关系并非真实租赁关系，其本质为普通的债权债务关系，相对于抵押权来说不具备优先保护的法益，不享有排除执行的民事权益，不适用于“买卖不破租赁”原则。事实上，在最高人民法院的其他判例中，例如(2014)民申字第215号、（2020）最高法民申3044号，也采用了类似的表述。关于以租抵债不适用买卖不破租赁原则的理由，除上述案例中最高院所述理由外，还有观点从合同相对性的角度论述，认为以租抵债签订的合同仅对缔约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。排它性是物权的基本属性，即使债权人基于债权取得案涉房屋的使用权，根据合同的相对性，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗已经登记的抵押权等优先受偿权。此外，浙江省高院对这一问题进行了明确规定，《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准? 答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”
从目前的判例和法院观点来看，以租抵债不适用“买卖不破租赁”原则系主流观点。笔者认为该观点既有其优越性亦有不足之处，其优越性在于：首先，以租抵债下的“买卖不破租赁”规则的适用存在操作上的问题，由于以租抵债关系中的承租人不需要缴纳租赁费用，故受让人不能享有房屋租赁的租金收益，也就意味着受让人在受让房屋的同时因“买卖不破租赁”规则的适用而加入到了原债务人的债的关系中，成为以租抵债关系中的债务人之一，因此受让人的权益不能得到事实上的保护。其次，如果允许以租抵债适用“买卖不破租赁”，实践中可能会大量出现债务人与其他债权人恶意串通逃避执行的情况，严重损害执行申请人的利益，让执行问题难上加难。其不足之处在于：从理论上来看，现有的裁判理由主要是从案涉租赁合同的性质阐释，认为以租抵债的合同实质反映的是普通债权债务关系。也就是说，人民法院将合同缔结目的作为判断法律关系的标准和依据，但笔者以为，民商事法律关系的性质，应根据双方权利义务关系的性质来确定。当事人缔约目的，虽可能对合同条款解释和具体理解上产生影响，但不应作为认定法律关系的依据，否则法院的判决可能会因此陷入逻辑上的不周延。
实务建议
鉴于以租抵债不适用“买卖不破租赁”系当前司法实践中的主流观点，为保障自身合法权益，在处理债权债务关系时，应尽量做到审慎而行。
第一，债权人主张实现债权时，应当谨慎选择债权实现方式，尽量避免损害自身合法权益。
第二，债权人在签署该类以租抵债协议过程中，明确标注合同性质为租赁合同，明确合同目的为租赁而非抵债，以避免合同性质的混淆。
第三，对于因以租抵债而签订的租赁合同，尽量到不动产登记中心予以备案，以达到公示目的。
作者简介
2021.1.12
罗毅主任，四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省法官遴选委员会委员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员。
联系方式：13908176157
13908176157@qq.com
2021.1.12
杨露，法学硕士，中共党员，现为四川发现律师事务所实习律师。专业基础扎实，熟悉民商事业务。
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