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房屋层高不足,买受人能否解除合同?|| 再审研析

2023-11-29152

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再审法院:最高人民法院

再审案号:(2019)最高法民申1175号


安居,得以乐业。随着社会的不断进步,许多人对于房屋的需求已经从“有没有”转向“好不好”。房屋作为立体空间,“层高”对于房屋的使用价值和交易价值可能会存在一定影响。因此,房屋层高逐渐成为购房者越来越关注的问题,随之产生的纠纷也日益增加。当层高不足时,买受人能否据此解除合同?本文从一则最高院的再审案例出发,解读裁判规则、提出实务建议。



一、基本案情


2013年7月13日,刘洋、李春春与案外人刘炳军、刘伟川等签订《分家协议》,约定将刘炳军出资购买的包括唐山万达公司开发的唐山万达广场D区商业B段8单元8号等10套商业用房进行分割,刘洋、李春春取得前述房产的财产所有权。


在交房过程中,刘洋、李春春主张涉案房产的楼层层高与设计不符、且存在消防设施配套不齐、消防管道损害等问题而拒绝收房。但唐山万达公司并未提出异议亦未就存在的问题予以解决,案涉房屋一直未向刘洋、李春春交付。


因此,刘洋、李春春向法院起诉,诉讼请求为:1.解除与唐山万达公司签订的唐山市万达广场D区商业B段8号等共计10套房产的《商品房买卖合同》,返还购房款34,017,619元,并自2010年3月25日起按照中华人民银行发布的同期贷款利率支付利息;2.判令唐山万达公司以4873元/日自2011年1月10日起至判决生效之日赔偿可得利益损失;3.由唐山万达公司承担本案诉讼费用。


二、裁判要旨


(一)一审裁判要旨


因涉案合同系双方当事人的真实意思表示,合法有效,一审法院对合同的效力予以认定。刘洋、李春春虽然主张涉案房屋存在楼层厚度、层高偏差等问题,并以此为由请求解除合同。但因其并未提供充分的证据证明存在的上述问题足以构成合同解除的法定或约定条件。且经一审法院释明,刘洋、李春春亦不申请对房屋质量进行鉴定。故对于刘洋、李春春请求解除合同的请求,一审法院不予支持。


一审法院判决:1.唐山万达公司按照4873元/日的标准自2011年1月10日起至判决生效之日止向刘洋、李春春赔偿损失;2.驳回刘洋、李春春的其他诉讼请求。


(二)二审裁判要旨


根据双方约定,购房人仅在房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题,导致无法正常使用的情况下,才有权解除合同。根据统计表的数据,一层层高存在最大误差为6cm,最大误差率约为1.1%,刘洋、李春春未证实层高误差会对其利益产生实质性的影响。由于双方并未在合同中约定层高存在多大误差购房人可以解除合同,法律或司法解释对于层高不足购房人可以解除合同亦无明确规定,故刘洋、李春春以层高不足要求解除合同,缺乏事实和法律依据。故一审认定涉案商品房买卖合同不符合解除条件并无不当。


虽然本院对刘洋、李春春以房屋楼层厚度、层高偏差等为由要求解除合同的请求不予支持,但涉案房屋确实存在层高不足的问题,故唐山万达公司应承担一定的违约责任。考虑到本案中刘洋、李春春拒不收房,导致房屋长期闲置、损失扩大,也应承担一定的责任,本院酌定双方各承担一定责任。唐山万达公司应按照1328.21元/日自2011年1月10日起至判决生效之日止向刘洋、李春春赔偿损失。


二审法院判决:1.撤销一审判决;2.唐山万达公司按照1328.21元/日的标准自2011年1月10日起至判决生效之日止向刘洋、李春春赔偿损失;3.驳回刘洋、李春春的其他诉讼请求。


(三)再审裁判要旨


首先,《补充协议》第四条第3项约定,购房人收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题,经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构作出结论,认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题,导致无法正常使用,并经开发商复核确认的,购房人有权选择解除合同。根据上述约定,购房人仅在房屋地基基础和主体结构经鉴定存在质量问题,导致无法正常使用的情况下,才有权解除合同。刘洋、李春春提出案涉房产存在层高与设计不符、未通水通电、消防配套设施不全等问题,但并未提供证据证明上述问题属于房屋地基基础和主体结构的质量问题。


其次,刘洋、李春春主张层高不足属于《补充协议》第八条约定的“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”,但《补充协议》未约定层高存在多大误差属于“设计变更”,且根据统计表的数据,一层层高存在最大误差为6cm,最大误差率约为1.1%,小于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定的买受人可以请求解除合同的面积误差比绝对值3%。故刘洋、李春春以层高不足为由要求解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》缺乏事实依据和法律依据。


三、再审研析


(一)房屋层高缩水,买受人能否解除《商品房买卖合同》


本案争议焦点主要围绕“涉案房屋层高不足,能否解除合同”展开,但对于该问题,现有法律法规并未予以明确规定。法院一般会综合考虑各项因素,从合同具体约定、层高误差大小、对买受人的影响程度、合同目的能否实现等角度判定是否符合解除合同的条件。故在司法实践中,支持与反对解除合同的案例均普遍存在,需要具体问题具体分析。


1.不支持解除合同的案例


前述最高人民法院作出的(2019)最高法民申1175号民事裁定,即为不支持解除《商品房买卖合同》的典型案例。在认定刘洋、李春春是否享有合同解除权时,最高院着重考量的是“合同约定”和“层高误差比例”。


首先,最高院根据合同条文,认为刘洋、李春春未举证证明“房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题,导致无法正常使用”,不符合合同约定的合同解除情形;其次,最高院参照因面积误差解除合同的司法解释,认为案涉房屋层高最大误差为6cm,最大误差比例约为1.1%,小于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十四条规定的买受人可以请求解除合同的面积误差比绝对值3%,故刘洋、李春春以层高不足为由要求解除案涉《商品房买卖合同》缺乏事实依据和法律依据。


2.支持解除合同的案例


(1)层高误差严重影响使用


在(2016)苏民申2739号案中,法院认为:“根据江苏省住宅工程质量验收规则规定,层高允许误差是20毫米,本案层高误差为200毫米,且无法改变,东方保利公司已构成违约。涉案房屋层高违约严重影响王正、朱锡玲生活。层高2.8米与约定3米之间误差比绝对值达到了6.7%,可认定东方保利公司根本性违约。”


(2)层高误差超过一定比例


在(2020)辽10民终1260号案中,法院认为:“《商品房买卖合同》第三条明确约定该商品房层高4.55米,辽阳恒盛置业有限公司向王子慧交付的房屋未能达到合同约定的层高,相差比例最高处达9.38%。辽阳恒盛置业有限公司实际交付的房屋与合同约定明显不符,王子慧不能完全实现合同的目的,已构成根本违约,王子慧可依法行使解除权。”


(3)层高误差属于重大设计变更


在(2021)黔03民终10850号案中,法院认为,当事人购买的商铺除存在40厘米误差外,双方签订的《商品房买卖合同》所涉平面图显示承重柱为3根,但实际承重柱为5根,实际承重柱比合同载明的承重柱多出两根,虽承重柱系靠墙修建,但案涉商铺面积较小,多出的承重柱必然对案涉商铺的使用产生较大影响,故应认定属于房屋设计结构的变更,亦属于合同重大事项的变更,谢春娥有权解除合同。


(二)关于案涉房产未按时交付的责任分担及损失认定


在前述最高院再审案例中,最高院认为:“关于案涉房产未按时交付的责任分担问题。虽然刘洋、李春春要求解除合同的请求不成立,但根据一审、二审查明事实,案涉房屋确实存在层高不足的问题,当时也确实存在水电、消防等方面的问题,这对房屋的接收、使用均会造成一定影响,故万达公司应承担相应的违约责任。同时,根据《补充协议》第四条约定,地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题均不是拒绝收房的约定理由,故刘洋、李春春一直拒不收房,对房屋长期闲置、损失扩大也应承担一定的责任。在此情形下,二审判决酌定双方各承担50%的责任并无不当。”


因此,通过前述案例可以看出,若的确存在影响房屋交付的因素且客观上导致了逾期交付,买受人可以尝试主张让开发商承担逾期交房损失,法院可根据双方的过错大小判定或分摊相应责任。


四、实务建议


对于“房屋层高未达到合同的约定,买受人能否解除合同”这一问题,由于缺乏具体明确的统一标准,较难精准预测层高缩水多少才能解除合同,法院最终是否会判定解除合同,存在一定的不确定性。为减少纷争,笔者提出以下几点建议供各方参考:


(一)对开发商的建议


1.合理设计合同条文,并避免被认定为无效格式条款


首先,鉴于主合同一般为不可额外增加条文的示范文本,为降低买受人对层高误差索赔的风险,开发商可以在补充协议中约定交付层高以实际层高为主,买受人自愿放弃层高误差赔偿的请求权。


其次,为减少该条文被法院认定为无效格式条款、进而被排除适用的可能性,开发商可以将该条层高索赔约定进行显著标识,并在补充协议中载明双方均清晰知晓所有内容,愿意承担相应法律后果,并将该段文字加粗加下划线。


2. 严格遵守合同约定,若设计变更应及时通知


首先,开发商应对房屋层高进行严格把控,确保项目严格按照规划设计图、施工图执行,若发现层高有误差,及时予以整改,从源头上避免纠纷的产生。


其次,若因客观因素,层高的确需要发生变更时,开发商应积极向买受人履行告知义务,及时征求买受人的同意,若后期产生纠纷,可以此作为不承担或少承担责任的抗辩依据。


(二)对买受人的建议


1.检查房屋层高,衡量是否需解除合同


在商品房买卖中,一般是根据房屋面积计算价格,层高并非计价的依据。因此,部分买受人在办理收房时非常关注自己所购买的房屋实测面积是否与合同约定一致,而忽略了房屋的层高。但由于房屋层高可能会对通风采光、居住体验、商业安排等产生影响,故建议买受人检查房屋层高,若高度不足,可通过计算误差大小和比例,衡量是否已严重影响了合同目的实现。若确需解除合同,则可积极与开发商协商或提起诉讼。


2.当层高不足时,通过索赔维护权益


在前述最高院再审案例中,买受人主张开发商应向其赔偿因层高不足导致的逾期交房损失。除此之外,若不解除合同,买受人还常常要求开发商赔偿因层高不足本身而造成的经济损失。在合同未约定层高不足赔偿方式的情况下,对于买受人的索赔请求,存在不同的司法裁判观点。部分法院认为,虽然层高不足,但不影响房屋正常使用或导致价值贬损,开发商不应赔偿。而部分法院则支持的买受人的索赔请求,对于损失赔偿金额,存在众多不同的计算方式。经笔者整理,主要存在以下几种:


第一,根据实际情况酌定,即法院按照涉案房屋总价的比例酌情确定损失赔偿金额,通过“房屋总价×酌定比例”的方式判令开发商承担赔偿责任。


第二,采用权重系数确定,即法院通过权重系数调整开发商承担的责任轻重,按照“房屋总价×层高误差比例×权重系数”的方式计算损失赔偿金额。


第三,参照司法解释关于面积误差的处理规则,即差异在3%以内的按房屋单位面积价格标准计算,差异超过3%部分按房屋单位面积价格标准双倍计算,按照“房屋总价×层高误差比例×体积差”的方式计算层高不足的损失赔偿金额,并通过层高误差比例是否超过3%决定是否加倍计算。


综上,当所购房屋层高不足时,买受人可以根据实际情况,尝试主张赔偿款,尽力维护自己的合法权益。



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