浅析居住权的理解与适用 || 发现原创
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2020年5月28日，在十三届全国人大三次会议上表决通过了民法典草案。首部民法典正式通过，也意味着一项全新权利的诞生——居住权。本文中，笔者将结合民法典中关于居住权的相关规定以及实践中的适用情形，浅析居住权的设立将对我们生活带来的影响。
一、居住权的概念
根据民法典的规定，居住权是为满足居住权人生活居住需要，由当事人通过订立书面合同并依法登记的形式设立，并由居住权人享有对该住宅占有、使用的权利。
尽管普通房屋租赁关系中的承租权人同样享有对房屋占有、使用的权利，但区别在于承租权人对房屋享有的占有、使用的权利属于债权，而居住权人享有的为用益物权。
二、居住权的历史起源
居住权起源于古罗马，最早出现在罗马的继承制度中。罗马人经常以遗嘱继承的方式为需要他照顾的人(无独立财产的老年配偶、 被解放的奴隶、非正统必然继承人)在房屋上设置居住权，使其生活获得保障，而保留虚有权给其继承人。欧陆各国近现代民法典几乎都有居住权的规定，但是，各国在继受罗马法时，都针对本国的社会文化、传统差异进行了本土化的调整。
三、我国居住权的发展
我国将居住权明确为物权的制度最先是在2002年的物权法征求意见稿中提出，其后的《物权法(草案)》二审稿、三审稿、四审稿又进一步进行了完善。然而，关于到底是否规定居住权的问题，在学者间仍存在着较大的争议，最后《物权法》通过也没有规定居住权。在民法典物权编起草之际，居住权规定与否又成为了争论的焦点。2018年物权编草案审议稿用4 条对居住权制度进行了专章规定，2019年4月的二次审议稿又进行了细化，明确了居住权合同的一般条款内容并表明居住权是用益物权。最终通过的民法典保留了居住权的内容。
在民法典之前，“居住权”一词也在法律条文中被提及，如《中华人民共和国合同法》中“共同居住人的居住权”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第二十七条“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”。此外，1997年，无锡市人大及其常委会制定了《无锡市房屋居住权处理办法》，该办法系为调整家庭成员之间的房屋居住权关系而制定，仅适用于家庭成员之间因分居而涉及的国家、集体所有房屋的居住权处理，且权利属性更符合债权的特征，与民法典中的居住权在权利属性、适用范围、设立形式等方面存在较大差异。
四、居住权在我国的主要适用情形
1、离婚时的财产分割
除前文所述的婚姻法司法解释中规定的帮扶形式外，居住权还可运用于夫妻离婚时双方仅一套房屋时财产分割的情形。如夫妻离婚时仅一套房屋（共同财产），双方均无其他房屋，且均处于经济困难的情形，不具备处置房屋的条件，任一方也无法向对方足额支付房屋分割款项。在此种情况下，若适用居住权制度，则可以在不处置房屋的情况下，协商由夫妻一方取得产权，另一方在收到房屋分割款项前享有（共同）居住权，以此保障双方的利益。
2、以设立居住权代替遗赠抚养协议
在过去生活中，有不少保姆或其他非继承人因照顾老人而最终被赠予房屋的情况发生，虽然这种情况在绝大多数情况下是为了让老人能够安享晚年而发生，但也经常因此引发家庭矛盾，老人的行为导致子女及其他继承人不满甚至心生埋怨。
居住权制度实施后，以上矛盾便可以通过保留继承权而设立居住权的方式得以解决。一方面可以保障老人能安享晚年，照顾人能有居住保障，另一方面也保障了继承人的合法权益，有效缓解家庭矛盾。
3、设立居住权“以房养老”
近年来，不少老人跌进小贷公司“以房养老”的骗局，最终不仅养老无依，甚至倾家荡产。如今，居住权"入典"将为老年人“以房养老”提供有效的法律保障。
举例说明，60岁的张某夫妇膝下无子女，名下仅有一套市场价值为180万元的房产，存款不足10万。民法典实施后，张某夫妇将房屋卖给李某，价格为100万元，并保留张某夫妇对房屋的居住权。此种情况下，张某夫妇可以在不改变原有居住条件的情况下将房屋提前变现，用于改善生活所需，从物质层面上实现老有所依。
4、强制执行
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。结合居住权系“为满足居住权人生活居住需要”这一重要目的，笔者认为，在民法典实施后，居住权制度将有效运用于民事执行案件中。在被执行人仅有唯一住所的情况下，可以在保留被执行人的房屋居住权的前提下对房屋进行拍卖，不仅保障了被执行人基本的生活居住条件，同时也有利于债权人实现债权，减轻执行难度。
五、居住权设立的影响
1、房屋转让及抵押
《中华人民共和国民法典》中并未规定已设立居住权的房屋不得转让，但已经设立居住权的房屋对房屋转让的影响是显而易见的。《中华人民共和国民法典》第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权作为用益物权，具有排他性，除另有约定外，产权人转让房屋不能影响居住权人行使居住权。因此，在居住权不消灭的情况下转让房屋，对于产权人而言意味着房屋转让价格降低；对于买受人而言虽然可以较低的价格受让房屋，但同时也失去了对房屋在一定期限内的占有、使用的权利；此外，因产权人变更还可能需要由各方配合办理居住权变更登记手续。
同理，设立居住权的房屋在办理抵押登记时也将降低该房屋可担保的债权数额，并为实现担保物权增加了一定的难度。因此，抵押权与居住权同时存在时如何平衡各权利人的利益，也是需要完善的问题。
2、房屋征收
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定国有土地上房屋征收与补偿系维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行政行为。因此，在以往的征收补偿活动中，均是由房屋征收部门与房屋所有权人（不动产权利人）签订征收补偿协议对产权人进行补偿。即使该房屋在征收前已经出租，也可由产权人以不可抗力为由单方解除租赁合同，产权人与承租人就是否补偿的问题进行协商，原则上房屋征收部门不直接对承租人进行补偿。
居住权制度实施后，已设立居住权的房屋在面临征收时将对征收补偿工作带来一定的影响。虽然居住权也是对他人房屋的占有、使用，但与承租权不同的是，居住权属于用益物权，根据物权法定及绝对性的原则，除居住权合同对居住期限另有约定外，产权人无法单方提前消灭居住权。因此，对房屋征收补偿过程中居住权尚未消灭的房屋，房屋征收部门可能将在协议签订方、征收补偿方式的选择以及产权注销流程等方面采取与之前不同的方式。
3、强制执行
笔者在前述部分分析了在强制执行程序中通过设立居住权的方式拍卖被执行人唯一住房的可行性，那么对于已经设立居住权的住房是否可以强制执行呢？笔者认为是可以的，如果禁止对设立居住权的房屋强制执行，那么可能造成被执行人为逃避执行而恶意设立居住权的情况发生，导致居住权的滥用，侵害债权人的合法权益。
4、登记机关
《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
民法典中并未明确居住权的登记机关，笔者认为，根据居住权的设立对房屋转让、抵押及征收的影响来看，由不动产登记机关行使居住权登记的管理职能更能符合高效便民的行政管理基本要求。当然，具体的登记机构及相关登记办法还有赖于行政法规的出台落实。
六、结语
居住权作为一项全新设立的民事权利，在解决社会问题的同时，也将对已有的权利造成影响，如何有效落实居住权的设立问题以及处理与其他民事权利及行政权力之间的关系，是未来司法行政实践过程中需要不断探索的事项。
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