工程竣工验收备案并非商品房交付的法定条件 || 再审研析
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本期作者：罗毅、李将军
商品房买卖活动中，双方并未将“竣工验收备案”约定为《商品房买卖合同》交付房屋的条件。在此情形下，买受人以商品房不符合法定交付条件，要求开发商承担逾期交付房屋违约责任的诉讼请求能否得到法院支持？
合同签订情况
2013年10月30日，汪天举与成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定汪天举购买金河谷公司开发的 “金河谷南地块一期”商品房，房屋总价为965013元。《商品房买卖合同》约定，金河谷公司应当在2015年11月30日前交付该商品房。该商品房交付应符合两个条件：1.取得规划验收合格证；2.有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。
合同履行情况
2015年11月5日，金河谷公司取得房屋建筑面积测绘成果报告。2015年11月27日，金河谷公司取得规划验收合格证。2015年11月24日，金河谷公司在报纸上刊登交房公告，并在2015年11月30日通知汪天举收房，但汪天举以金河谷公司拟交付的房屋不符合条件为由拒绝收房。
2016年7月4日，案涉工程竣工验收备案，金河谷公司取得竣工验收备案书。
诉讼请求
汪天举诉请金河谷公司，自2015年12月1日起至实际收房时止，以支付的房款为基数，按照每日万分之三的标准支付逾期交房违约金。
一审裁判要旨
根据双方约定，金河谷公司应当在2015年11月30日交房，交房条件为：1.取得规划验收合格证；2.有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。而金河谷公司在2015年11月30日前已经取得规划验收合格证和商品房面积实测报告书，并按时通知汪天举收房。汪天举以小区绿地被隔离等原因拒绝收房不符合双方约定，且绿化被隔离等因素并不影响其行使实际居住的功能，金河谷公司不存在逾期交房的事实，故对汪天举诉请金河谷公司支付逾期交房违约金的请求，人民法院不予支持。
二审裁判要旨
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故虽然案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》未以竣工验收作为交付条件，但金河谷公司向汪天举交付的房屋仍应以通过竣工验收为交付条件。而金河谷公司直至2016年7月4日才完成金河谷南地块一期1-4号楼的竣工验收备案，其行为构成逾期交付，应当承担2015年11月30日至2016年7月4日期间的逾期交房违约责任，故判令金河谷公司承担逾期交房违约金62822.35元。
再审审查裁判要旨
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品房住房交付使用条件。商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案……”该通知是建设行政主管部门为加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范，案涉合同也未约定以竣工验收备案作为交付条件。二审判决根据该条规定，认定金河谷公司未在约定交房时间办理竣工验收备案构成违约，适用法律不当。金河谷公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，指令二审法院再审。
再审审理裁判要旨
汪天举与金河谷公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。根据约定，金河谷公司应当在2015年11月30日前向汪天举交付商品房，该商品房交付应符合两个条件：1.取得规划验收合格证；2.有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。本案中，金河谷公司于2015年11月5日取得房屋建筑面积测绘成果报告，于2015年11月27日取得规划验收合格证，该公司交付案涉房屋符合双方约定。
“竣工验收备案”不是双方签订《商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非认定商品房交付条件的强制性规范。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，竣工验收合格系现行法律规定的商品房交付条件。根据上述规定，金河谷公司通知汪天举收房时，案涉房屋已经符合法定的交付条件，但汪天举拒绝收房。因此，金河谷公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担支付违约金的责任。
关于商品房验收合格的标准，司法实践中存在较大争议，主要有“竣工验收说”和“验收备案说”两种观点：
（1）“验收备案说”，即商品房通过行政部门备案审查后才能视为验收合格，以开发商自行组织的五方验收作为交付条件的约定，因违反法律法规强制性规定而无效。例如，最高人民法院作出的（2015）民申字第1045号裁定书中指出，备案机构对商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，出卖方不能主张由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到交房条件。
（2）“竣工验收说”，即国务院在简政放权改革中将建设工程验收由许可制改为备案制，实际上是取消了验收环节行政许可的强制力。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》，是建设行政主管部门为加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。因此，以开发商自行组织的五方验收作为交付条件的约定，不违反法律强制性规定而属于有效约定。
四川省高级人民法院持第（2）种观点，商品房竣工验收备案不是法律、行政法规规定的法定交付条件和标准。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》没有约定的情形下，不能以未取得验收备案为由认定不符合房屋交付条件。
我们总结该案的要点如下，以供实务参考：
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对上述条文中“竣工验收合格”的标准，开发商自行组织的五方验收合格即可。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。在买受人与开发商所签订的《商品房买卖合同》中没有约定的情形下，不能以工程未取得竣工验收备案证书为由认定不符合房屋交付条件。
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罗毅律师担任四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员。再审团队成员十余人，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富，竭诚提供专业高效的法律服务！
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