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作者简介

（一）案情简介

（二）争议焦点

（三）审理流程

（一）一审裁判要旨

（二）二审裁判要旨

（三）再审裁判要旨

（一）法律关系研析

（二）法律责任研析

（一）购房者层面：调查开发商资质

（二）银行层面：转款至监管账户

（三）政府层面:完善监管制度

第一章 总则

第一条（目的依据） 为贯彻落实《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等商品房预售资金监管相关规定，进一步规范新建商品房预售款监管工作，保障商品房项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展，制定本细则。

第二条（适用范围） 本市行政区域内新申请预售许可的商品房，其预售款的收存、支取和监管工作，适用本细则。开发企业开发建设的保障性住房、人才公寓、拆迁安置项目和建筑区划内按规划配建的停车位不执行本细则。

第三条（职责划分） 市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责全市商品房预售款监管的组织、协调和监督。具体负责制定相关政策措施，建立、维护和管理全市统一的预售款监管服务平台（以下简称监管服务平台），督促检查商品房预售款监管实施情况，对预售款监管各方主体履责情况进行监督管理。

中国人民银行成都分行营业管理部（以下简称人行成都分行营管部）负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

中国银行保险监督管理委员会四川监管局（以下简称四川银保监局）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

各区（市）县政府（管委会）承担商品房预售款监管主体责任，负责加强组织保障，配备足够力量，确保辖区内预售款监管工作顺利实施。

市房屋产权交易中心受市住建局委托，协助开展预售款监管的政策宣传、业务培训和监督检查等工作。

各区（市）县住房和城乡建设部门（以下简称监管部门）具体负责辖区内商品房预售款监管工作，对预售款监管相关矛盾纠纷进行调处化解。

第二章 预售款监管专用账户

第四条（监管银行） 市住建局与人行成都分行营管部、四川银保监局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行）。中标的商业银行，应当通过市住建局门户网站予以公示。市住建局与其签订预售款监管金融服务协议，并开通监管服务平台联网及相应权限功能。

第五条（商品房项目） 开发企业应按规定及时填报、更新房地产开发动态（项目手册）管理系统中建设工程规划许可证等已取得的行政许可或备案、分期建设进度安排等与预售款监管相关的内容，监管部门予以核实后，确立纳入预售款监管的商品房项目。

第六条（监管账户） 开发企业应于申请商品房预售许可前，在监管服务平台中选定一家监管银行的综合性支行或分行营业部，作为商品房项目（以建设工程规划许可证确定）预售款监管业务的承办银行（以下简称承办银行），并按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售款监管账户（以下简称监管账户）。续建项目新申请预售许可的，均应重新开设监管账户。监管账户在商品房预售许可证和商品房预售合同上载明，并在商品房销售现场显著位置进行公示。

监管账户被人民法院冻结的，承办银行应及时通知监管部门，并于收到人民法院冻结文书的当日，将冻结文书上传至监管服务平台。开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以监管资金支付本项目所涉工程建设进度款、材料款、设备款等的，或者购房人因解除商品房预售合同申请支取该套房屋剩余监管资金用于退还购房款的，经开发企业申请、监管部门审核同意后，承办银行按要求支付并将付款情况及时向人民法院报告。

第七条（监管协议） 开发企业须通过监管服务平台发起签订《商品房预售款三方监管协议》（以下简称三方监管协议），申报监管范围、监管账户、监管额度等，同时提交工程形象进度安排等资料；监管部门、承办银行应在3个工作日内分别完成审核，符合条件的，及时在线提交，并完成纸质文本的盖章、存档手续。

三方监管协议主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在商品房预售合同中予以体现。三方监管协议包括商品房基本情况、监管账户、监管额度、预售款收存及支取方式、权利义务、违约责任、争议解决方式等内容，指导文本由市住建局制定。

三方监管协议中签订主体、监管额度等主要内容发生变更的，应当及时通过监管服务平台进行变更。变更流程由开发企业发起，监管部门、承办银行进行审核。变更流程完成前，按原协议执行。

第八条（信息公示） 市住建局通过门户网站公示预售商品房的监管银行及监管账户信息。购房人可通过市住建局门户网站查询所购房屋预售资金入账信息。

开发企业预售商品房期间，应在商品房销售现场公示三方监管协议文本。

第九条（监管额度） 开发企业在申请商品房预售许可时，在房地产开发动态（项目手册）管理系统及监管服务平台中同步提交本次预售楼栋的房产预测面积、开发企业信用等级、申请预售许可的项目工程形象进度等信息，以及自持、无偿移交等部分的建筑面积及相关证明材料，在监管服务平台中根据楼盘表数据及挂牌销售均价计算监管额度，监管部门根据上述信息完成监管额度审核。

（一）监管额度核定

对于2016年7月17日前取得国有建设用地使用权的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额（按照本批次申请预售面积乘以预售挂牌均价计算）的25%初步测算监管额度；对于2016年7月17日（含）之后取得国有建设用地使用权的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额的15%初步测算监管额度。

按照上述方式确定的监管额度平均到本次预售的房产预测面积后低于本市当期建设工程平均建安费用的，按照建设工程平均建安费用计算预售款监管额度，具体标准由市住建局征求社会意见并组织专家论证后按年度印发实施。

区（市）县在本细则明确的监管额度核算方式、标准下，根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度的，由区（市）县政府（管委会）向市住建局报备后实施。

提供升级装修方案的预售成品住宅项目，根据购房人选房后自愿选择升级装修方案的情况，按每套已售房源升级装修价款总额的50%初步测算监管额度，且根据开发企业申请商品房预售许可时信用等级相应调整。

（二）差异化调整

监管部门在初步测算监管额度的基础上，根据开发企业申请商品房预售许可时在本市住房和城乡建设领域信用信息平台（以下简称信用信息平台）公示的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整监管额度。

1. 开发企业信用等级为A++级的，监管额度下浮50%；

2. 开发企业信用等级为A+级的，监管额度下浮30%；

3. 开发企业信用等级为A级的，监管额度下浮20%；

4. 开发企业信用等级为B级的，监管额度保持测算额度不变；

5. 开发企业信用等级为C级的，监管额度上浮20%；

6. 开发企业信用等级为D级的，监管额度上浮40%。

A++级、A+级、A级开发企业应对下浮的监管额度提供银行保函，未提供银行保函的，预售款监管额度保持测算额度不变。

开发企业根据本市房地产开发企业信用管理办法的规定申请实施了信用关联的，按照信用关联母公司的信用等级测算预售款监管额度。

开发企业提供的银行保函，应为见索即付性保函，保函有效期届满之日不得早于解除预售款监管之日。监管部门在收到开发企业提供的银行保函原件后，通知承办银行向保函担保银行验证真伪，承办银行应将验证情况上传至监管服务平台。开发企业后补银行保函的，原则上可下浮的监管额度以申办预售许可时的信用等级为准；若信用等级降低的，以当前的信用等级为准。

第十条（监管银行及账户变更） 三方监管协议签订后，原则上不予办理监管银行、承办银行、监管账户的变更。确需变更的，监管部门对原承办银行是否存在违规违约情形进行核实，无违规违约情形的，向市住建局报备后，方可变更。开发企业应通过监管服务平台与监管部门、承办银行重新签订三方监管协议，在销售现场公示并告知购房人。

变更期间不予办理预售款收存、拨付等业务。

第十一条（解除监管） 预售商品房完成房屋所有权首次登记的，开发企业可向监管部门申请解除预售款监管，监管部门确认通过后，监管服务平台解除相应的预售款监管，开发企业自行办理监管账户注销手续。

第三章 预售款的收存

第十二条（资金入账） 预售款包括购房人缴交的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业银行发放的按揭贷款、住房公积金贷款等全部购房款。开发企业应当将购房人通过POS机等方式支付的预售款全部直接存入三方监管协议约定的监管账户，不得以其他任何形式违规收取购房款。开发企业只能选择承办银行提供的POS机。购房人申请贷款的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行作为贷款到账账户；贷款银行应将贷款直接发放至对应的监管账户，相应条款应写入购房人贷款合同。

开发企业应在商品房预售合同中明确购房人缴款的方式及具体时间、金额及承办银行名称、账号，依据POS机签单或相关回执单为购房人换领购房票据。

经开发企业授权，承办银行在监管账户收到购房人缴纳预售款后，应将对应的预售款存入监管账户的信息实时上传至监管服务平台。

第十三条（资金核验） 开发企业按规定在办理商品房预售合同登记备案时，预售合同网签备案系统自动通过监管服务平台核验该商品房预售款存入监管账户的信息。每套房屋入账金额达到监管要求时，开发企业方能为购房人办理商品房预售合同登记备案。

通过贷款方式购房的，入账金额不得低于人民银行、住房公积金管理机构规定和四川省市场利率定价自律机制约定的个人住房或商业用房贷款首付比例。

第十四条（不明入账的处理） 监管账户出现不明资金入账的，承办银行应会同开发企业进行查实，5个工作日内完成资金确认工作。对应进入监管账户的资金，开发企业将不明入账关联至相应房屋信息；对不应进入监管账户的，待监管部门审核后，由开发企业向承办银行申请原路予以退回或划转至监管部门指定账户。不明入账资金不纳入支取计算范围。

第四章 预售款的支取

第十五条（监管额度外资金划转） 监管账户内资金达到监管额度后，监管服务平台自动向开发企业、承办银行、监管部门发送确认通知。监管部门及承办银行在2个工作日内未对通知内容提出异议的，对于超过监管额度的资金，开发企业通过监管服务平台向承办银行发起支取指令即可办理资金划转业务。

监管部门不同意开发企业划转超出监管额度资金的，应通过监管服务平台将理由及相关资料向市住建局报备。

本市建设领域农民工综合服务平台与监管服务平台进行关联，实时推送开发企业未按规定向农民工工资专户拨付人工费用的预警信息。开发企业在申请支取超过监管额度的资金时，需提供资金用于工程款及农民工工资支付的诚信承诺；一旦出现前述预警信息，开发企业需向农民工工资专户补足相应资金后方可支取。监管部门应对开发企业违反诚信承诺事项及时予以处理。

第十六条（监管额度内资金支取） 监管账户中监管额度内的资金不同于开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调。

开发企业申请支取监管额度内的预售款，应满足相应的工程建设进度要求，且支取后的余额应满足以下要求。

（一）完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三、规划用途为住宅的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的55%，其他规划用途的应当不低于监管额度的35%；

（二）完成主体结构封顶、规划用途为住宅的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的45%，其他规划用途的应当不低于监管额度的25%；

（三）完成外墙装饰（不含外立面门、窗安装）、规划用途为住宅的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的35%；

（四）完成内外装饰装修，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的15%；

（五）完成建设工程竣工验收备案，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的5%；

（六）商品房交付率达80%以上且无重大矛盾纠纷隐患，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的2%；

（七）完成该预售批次房屋所有权首次登记，可以申请支取剩余资金。

2016年7月17日前取得国有建设用地使用权的商品房项目，完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一且不少于7层的，可增加一次支取。其中，规划用途为住宅的，支取后监管账户内的资金余额应当不低于监管额度的70%；其他规划用途的，支取后监管账户内的资金余额应当不低于监管额度的50%。

商品房交付期间，开发企业可申请支取监管额度内资金用于交存相应的住房专项维修资金。

监管服务平台动态更新开发企业信用等级，并自动推送监管部门。开发企业申请支取预售款时，其信用等级高于申请预售许可或前一支取节点时的信用等级的，经提出申请并提供相应银行保函，支取后的资金余额可在本条规定节点余额的基础上下调10%；申请支取预售款时其信用等级低于申请预售许可或前一支取节点时的信用等级的，支取后的资金余额在本条规定节点余额的基础上上浮10%。

在预售款监管额度测算时开发企业对下浮的监管额度提供了银行保函的，在本条规定的预售款支取节点，开发企业可申请对银行保函的保额按照监管账户内资金余额降低的比例做相应调减。

监管部门需调整本条关于预售款支取后的余额比例的，应通过预售款监管服务平台将调整的理由及相关资料向市住建局报备。

第十七条（监管额度内资金支取流程） 工程建设进度达到第十六条所述节点，开发企业通过监管服务平台申请支取监管额度内的预售款的，应提供以下资料。

（一）完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三、主体结构封顶的，提供施工、监理单位签章的主体结构分部工程完成情况及质量验收报告，以及已按照施工合同约定支付前期工程款项的承诺书。

（二）完成外墙装饰（不含外立面门、窗安装）、内外装饰装修的，提供设计、施工、监理单位签章的装饰装修分部工程完成情况及质量验收报告，以及已按照施工合同约定支付前期工程款项的承诺书。

（三）完成建设工程竣工验收备案的，提供竣工验收备案表，以及已按照施工合同约定支付前期工程款项的承诺书。

（四）商品房交付率达80%以上的，提供商品房集中交付情况报告。

（五）完成该预售批次房屋所有权首次登记的，提供不动产登记证书。

工程质量监督部门或工程并联竣工验收部门自受理工程进度认定申请之日起，2个工作日内完成工程建设进度是否达到相关节点审核。监管部门自受理支取申请之日起，3个工作日内完成相关资料审核，对于符合条件的，监管部门通过监管服务平台向承办银行发送准予支取通知，承办银行接到该通知后2个工作日内完成资金划转。

第十八条（例外支取） 预售商品房项目因销售不畅等原因监管账户内的资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足规定要求，但急需资金用于工程建设的，或者出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的，经监管部门核实、区（市）县政府（管委会）集体研究同意后，将该项目纳入区（市）县重点监管。市住建局对区（市）县政府（管委会）研究决定纳入重点监管的项目，进行要件核查，资料齐备的，在监管服务平台中予以标注并抄送承办银行。重点监管期间，本项目已预售批次及后续预售批次的预售款全部纳入额度内监管，开发企业申请办理其他商品房项目预售许可时监管额度上浮40%。

开发企业提出支取申请的，应通过监管服务平台提供下列材料：

（一）已发生的用款证明（如建设工程用款银行回单、请款文件等）；

（二）本次申请支取资金的用途说明及施工、采购合同证明；

（三）收款单位名称、银行账户；

（四）监管部门要求提供的其他相关材料。

监管部门对开发企业申请支取的每笔预售款用途进行审核，符合条件的，向承办银行发送指令；承办银行根据监管部门的指令将资金直接划转至收款单位的银行账户。

该类项目的监管账户资金余额如达到本细则第十六条规定的支取节点余额要求，或者风险隐患消除后，经监管部门核实、区（市）县政府（管委会）集体研究同意后，可取消预售款重点监管，其预售款支取按照本细则第十六条、第十七条的相关规定执行。

对于本市重点风险企业在蓉房地产项目问题处置化解工作领导小组研究决定纳入重点风险企业监管的，区（市）县政府（管委会）按要求执行。

第十九条（不予支取情形） 除本细则第十八条规定外，预售商品房有下列情形之一的，监管部门自受理开发企业申请之日起3个工作日内，通过监管服务平台出具不予支取意见并书面说明理由。

（一）工程建设进度节点未达到本细则第十六条规定情形之一；

（二）工程建设进度节点达到本细则第十六条规定情形之一，但监管账户内资金未达到相应节点留存余额要求，开发企业要求支取用于非工程建设的款项；

（三）开发企业直接截留预售款或转入其他账户且未按要求整改到位；

（四）开发企业申请用于与购房人解除商品房预售合同时退房的结算退款，监管账户被冻结的除外。

第五章 监督管理

第二十条（联动监管） 市住建局与人行成都分行营管部、四川银保监局建立联动工作机制，按照预售款监管职责对开发企业、商业银行在预售款监管方面进行监督指导，发现开发企业抽逃、挪用预售资金以及商业银行违规扣划预售资金等违法违规行为的，按照各自职责及时进行处罚。

区（市）县政府（管委会）应采取措施保障商品房预售资金足额入账，强化异动监测。

第二十一条（预警处置） 监管部门、承办银行、开发企业应加强监管服务平台预警指标处置工作，确保专人专岗，及时核查预警事项，限期在监管服务平台上反馈核查结果。

第二十二条（监督检查） 市住建局对商品房项目预售款的监管额度测算和预售款收存、支取等情况开展随机监督抽查，并对存在以下情形的商品房项目实施重点监督检查。

（一）监管服务平台发出预警信息的商品房项目；

（二）发生预售款监管争议和申诉的商品房项目；

（三） 发生重大矛盾纠纷的预售商品房项目及其关联企业建设的其他预售商品房项目；

（四）其他根据监管需要进行重点检查的预售商品房项目。

市房屋产权交易中心受市住建局委托，协助开展商品房项目预售款监管的抽查和重点检查工作，并及时向市住建局报告检查情况。市住建局对在监督检查中发现的违规行为责令整改，对监管部门存在违规行为的，进行通报并在年度考核中予以记录。

监管部门及时核查辖区内监管项目的资金异动情况，对存在风险的项目及时启动预警机制，受理并及时妥善调处有关预售款监管的信访矛盾纠纷，会同综合执法部门依法处置违规行为，并公开披露。

监管银行、承办银行、按揭贷款发放银行、住房公积金管理机构应依法予以配合。

第二十三条（开发企业违规责任） 开发企业有下列情形之一的，由市住建局、监管部门责令其限期整改，整改期间暂停其在项目属地的商品房预（现）售和商品房网签备案系统使用权限，视情节予以通报、信用记减分等处理。

（一）未按规定收存、支取预售款；

（二）提供虚假材料申请支取预售款；

（三）其他违反预售款监管规定的行为。

情节严重且逾期未整改到位的，监管部门报告区（市）县政府（管委会）和市级相关部门实施联动处置，按照相关规定，予以信用记减10分、抄送企业总部、暂停其在项目属地直至全市所有商品房项目的预（现）售、商品房网签备案系统使用权限、暂停审批新的建设项目等处理。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条（承办银行、监管银行违规责任） 承办银行要严格按照三方监管协议做好监管账户监控，定期与监管部门进行对账，发现开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管部门，便于监管部门及时作出处理。

承办银行对于不符合资金使用要求和未经监管部门审核的资金使用申请，不予办理支取、划转手续。承办银行违反三方监管协议，未经监管部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

监管银行违反预售款监管金融服务协议约定或承办银行违反三方监管协议约定的，依照协议严肃处理；情节严重的，除承担相应违约责任外，市住建局予以公开通报，并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局以及四川省银行业协会。

第二十五条（其他银行违规责任） 银行有下列情形之一的，从违规事实确认之日起3年内不得在本市开展预售款监管业务，市住建局不与其签订预售款监管金融服务协议或监管部门不与其签订三方监管协议，同时市住建局将其违规事项抄送人行成都分行营管部、四川银保监局以及四川省银行业协会。

（一）贷款银行未按规定将购房人的按揭贷款、住房公积金贷款发放至监管账户由此造成监管账户资金不足以完成工程建设而停工6个月以上的；

（二）非监管银行或非承办银行接到监管部门等反映开发企业将购房款违规收存至该行账户后，不予整改、不配合划转或追缴资金至监管账户的。

第二十六条（相关主体违规责任） 勘察、设计、施工、监理单位提供虚假材料或采取其他方式协助开发企业违规支取预售款的，由监管部门责令其限期改正，按规定记减信用分，并向社会公示；对逾期未整改到位的，视情节按规定从严从重处理。

第二十七条（相关人员违规责任） 相关部门及银行工作人员在预售资金监管、账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、泄露工作秘密的，依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十八条（解释部门） 本细则具体适用中的问题，由市住建局与人行成都分行营管部、四川银保监局进行解释。

第二十九条（施行日期） 本细则自2022年7月1日起施行，有效期2年。现有规定与本细则规定不一致的，以本细则为准。国家、省、市有新规定的，按新规定执行。

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