危房可以出租吗？所涉合同效力及民事法律责任研析 || 再审研析
关注发现，认识更多有温度、有灵魂的法律人
作者简介
罗 毅
罗毅主任，全国优秀律师，四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省法官遴选委员会委员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员，二十余年专注于疑难复杂再审商事诉讼、仲裁、执行案件和刑事案件，细分领域深耕不辍，专业致胜，极致服务。
联系方式：13908176157
13908176157@qq.com
田萌萌
田萌萌律师，发现律师事务所合伙人，毕业于西南民族大学，法理学硕士，成都市首批律师调解员。执业十年来，专注于商事诉讼的代理工作，并取得了优异的代理成果，擅长处理投融资、金融、建设工程合同纠纷及公司诉讼业务。
前 言
在我们绝大多数人的认识当中，如果没有出现地震、台风、暴雨、泥石流等自然灾害，用钢筋混凝土修建的房屋一般是不会坍塌的。但是在现实生活中，房屋坍塌的情况却并非罕见，其中，发生重大人员伤亡的房屋坍塌事件包括2020年3月7日泉州嘉欣酒店坍塌事件，2021年7月12日苏州四季开源酒店辅房坍塌事件，2022年4月26日长沙居民自建房坍塌事件。塌房事件年年有，让人触目惊心，这些不是天灾，而是人祸：这些塌房存在共同的特征，即都是经营用房，房屋结构存在安全隐患，承租人为了获取更多的经济利益而违规改扩建。经营者为了一己私利，不顾公共安全，这种行为让人感到愤怒，应该予以制止！
值得庆幸的是，我们的立法者和司法者已经看到了经济活动中存在的上述问题，认为从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。今天，笔者从最高人民法院一则再审指导案例入手，分析租赁危房所涉合同效力以及民事法律责任承担问题，与诸位读者探讨。
基本案情
承租人南昌市青山湖区晶品假日酒店（以下筒称晶品酒店）组织形式为个人经营，经营者系饶国礼，经营范围及方式为宾馆服务。2011年7月27日，晶品酒店通过公开招标的方式中标获得租赁物资供应站所有的租赁房屋。同日，晶品酒店向物资供应站提交《承诺书》：“我公司郑重承诺，如我公司中标以后，一定会严格按照加固方案对租赁房屋进行科学、安全的加固。并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼”。《投标承诺书》第10条、第11条记载，晶品酒店同意根据招标人要求投入相应加固改造装修资金，用于租赁房屋加固改造和装修工程，并再次强调了《承诺书》的内容。
2011年8月29日，晶品酒店与物资供应站签订《租赁合同》，约定：物资供应站将4120平方米案涉房屋出租给晶品酒店，用于经营商务宾馆。租赁期限为十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。合同第五条约定：1.租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。晶品酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。晶品酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，晶品酒店承担全部费用。2.加固工程方案的报批、建设、验收（验收部门为江西省建设工程安全质量监督管理局或同等资质的部门）均由晶品酒店负责，物资供应站根据需要提供协助。3.晶品酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。如因加固、供水电及晶品酒店履约不能等因素致使合同无法履行，晶品酒店应承担违约责任，物资供应站不予退还履约保证金、不予补偿晶品酒店的实际投资；如物资供应站因此遭受损失，晶品酒店承担赔偿责任。第七条违约责任约定，因双方任一方违约导致合同解除或单方无故终止合同的，违约方应赔偿守约方所有经济损失。合同签订后，物资供应站依照约定了交付了租赁房屋。
2011年10月26日，晶品酒店与永祥公司签订加固改造工程《协议书》，晶品酒店将租赁的房屋以包工包料一次包干（图纸内的全部土建部分）的方式发包给永祥公司加固改造，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。
另查明：饶国礼提供的江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日作出的赣鉴质鉴字［2007］5号《江西省监狱管理局办公楼房屋结构安全性技术鉴定意见》（以下简称《房屋安全鉴定意见》）将案涉建筑物危险性等级划分为D级危房。一审法院委托鉴定机构对涉案建筑物的价值和倒塌原因、因果关系、过错进行司法鉴定。豫章评估公司作出赣豫章[2017]（房评）第B-057号《房地产估价报告》，对涉案建筑物价值进行了鉴定，认定案涉建筑物在价值时点（2012年1月3日）的市场价值为2764000元。但对于案涉建筑倒塌原因、因果关系、过错的鉴定，一审法院先后委托两家司法鉴定机构进行鉴定，因倒塌建筑物不存在，双方当事人又无法提供有效的涉及施工等验收资料，被鉴定机构退回。一审法院在诉讼过程中到加固改造设计图纸的设计单位江西省协建工程设计院有限公司进行调查取证，该单位回复，加固改造设计不是其单位的正式设计业务，该单位设计人员应朋友要求提交了供工程咨询及施工准备使用的图纸，没有出示正式施工蓝图，故没有底图和相关资料的存档，没有签订合同，也没有收取任何费用。
争议焦点
本案争议焦点主要有两点：其一，案涉《租赁合同》的效力；其二，合同双方在本案中应承担的法律责任。
一审裁判要旨
一审法院认为：案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。案涉建筑物的倒塌系承租人未履行妥善保管租赁物的义务，其请求物资供应站承担赔偿责任没有事实和法律依据，予以驳回。反之，由于承租人未履行妥善保管租赁物义务导致物资供应站财产损毁，承租人应承担相应的侵权赔偿责任。
二审裁判要旨
二审法院认为租赁合同有效，但由于租赁房屋为危房，承租人可以随时解除，在双方约定的时间内，租金尚未开始计收，租赁房屋便已倒塌，合同尚未开始实际履行。对于房屋的倒塌，各方均有过错，对出租人因房屋倒塌的部分损失由承租人承担一半的损失赔偿责任，租金损失不予支持。
再审裁判要旨
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，确认案涉《租赁合同》无效。因双方对合同的无效均存在过错，各自的损失分别由各自承担。
案例研析及实务建议
笔者在与同事说起这个再审案例的时候，同事感叹：这个承租人简直太悲催了，本来以为公开招投标捡了个便宜，结果房子还没用就塌了，真是赔了夫人又折兵。在大多数人看来，承租人明知房子是危房，且承诺在加固符合安全标准后才能使用，否则还要承担违约责任，合同约定得清清楚楚，一个愿打一个愿挨，也没有明确的法律规定禁止危房出租，那么双方就应该受合同约束。但，以这样的视角去看，格局还是小了。最高人民法院的大法官还是更有远见卓识，看到了更有价值的东西。
实际上，在经济活动中，出租的房屋属于危房的情况时有发生，合同双方对所出租的房屋是否是危房以及危房的等级可能并不知晓，那么如果遇到所租赁的房屋属于危房，应该如何处理呢？是不是所有危房均不能出租呢？笔者根据上述再审案例以及法律规定，认为并非所有的危房均不可出租，根据危房等级的不同，承租人是否知晓所租赁房屋属于危房，所涉租赁合同可能会出现无效、可撤销、可解除等几种情形，租赁合同双方当事人也会承担不同的法律后果，具体分析如下：
一、经鉴定属于D级危房的，不能满足正常使用要求，签订的租赁合同应属无效。
住房城乡建设部于2016年12月1日发布实施的《危险房屋鉴定标准》（编号：JGJ125-2016），根据对房屋危险程度的鉴定结果，将危房等级为4级，分别为：
A级：结构承载力能满足正常使用要求，无危险点，房屋结构是安全的。
B级：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件属于危险状态，但不影响主体结构的，基本能够满足正常使用要求。
C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，房屋局部出现险情，构成局部危房的，一般需要加固或局部改造。
D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体都出现险情，构成了整幢危房，一般应整体拆除。
从以上危房等级划分标准可以看出，D级危房已经不能满足正常使用要求，无法成为租赁合同的标的物，应该予以整体拆除，在《商品房屋租赁管理办法》第六条也已经明确规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。
最高人民法院认为，虽然《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。
《民法典》第一百五十三条明确规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”故，法院以此为由认定案涉的租赁合同无效。
二、经鉴定属于A、B、c级危房，承租人明知的，租赁合同应属有效，但承租人可以随时解除合同。
这三类危房中A、B两类能够满足或者基本能够满足正常使用要求，C类在加固和局部改造后可以正常使用。在这种情形下，是否仍然参照最高人民法院的上述再审案例认定租赁合同无效呢？
笔者认为，虽然被认定为危房，但危房等级尚能够满足正常使用的情况下，不宜认定租赁合同无效，理由在于：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”等的规定。亦即，涉及合同效力认定时，一般不应对违反相关行政规章规定的合同效力予以否定。而目前并未有明确的法律或者行政法规规定所有危房均不允许出租。
鉴于危房在使用过程汇总可能出现等级变化，如何保障承租人权利？笔者认为，根据《民法典》第七百三十一条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”当危房出现不能满足正常使用的情况时，承租人可以随时要求解除合同。
三、出租人明知房屋属于A、B、c级危房，而故意向承租人隐瞒的，承租人可以行使撤销权。
根据《民法典》第一百四十八条之规定，如果出租人明知房屋属于A、B、c级危房，而故意向承租人隐瞒的，属于欺诈行为，承租人可以在自知道或者应当知道房屋属于A、B、c级危房之日起一年内，请求人民法院或者仲裁机构对所签署的租赁合同予以撤销。
四、租赁合同无效、被撤销、被解除之后的法律责任承担。
根据《民法典》第一百五十五条、一百五十七条之规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
关于租赁合同被解除后的法律责任，法律亦有明确规定，即合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
往期回顾
04 再审新证据的奥秘
75 民间委托理财：风险点研判
76 民间借贷纠纷中证明责任
发现所再审业务指导委员会介绍
蜀ICP备：17000577号-1