2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以1.4亿元的价格购买越州公司开发的商业用房，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付7000万元，剩余7000万元按揭贷款。

2015年8月14日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚向建行青海分行借款7000万元，借款人采取等额本息还款方法；担保方式为房产抵押加越州公司阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书止，抵押财产为王忠诚购买的商业用房，抵押财产价值1.4亿元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》，约定：王忠诚以其购买的商业用房为前述贷款提供抵押担保；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王忠诚于2015年5月向越州公司支付7000万元，建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7000万元。后因越州公司逾期交房，《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已在另案中被法院判决解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

建行青海分行依据与王忠诚签订的《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”起诉至青海省高级人民法院【案号：（2019）最高法民再245号】，要求借款人王忠诚与越州公司共同偿还贷款本金及资金占用损失共计5800万元。

本案的争议焦点在于，购房合同、借款合同以及抵押合同解除后，如果银行按揭贷款尚未清偿完毕，购房者是否还有还款义务？具体如何承担该项义务？银行是否可以根据借款合同约定，要求购房者清偿按揭贷款？

一、购房者有还款义务。

商品房出卖人越州公司在《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》解除后，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，越州公司就应该向贷款人建行青海分行返还剩余贷款的本息。但是，越州公司向建行青海分行返还贷款本息的义务并不能免除借款人王忠诚的还款义务。根据合同相对性原理，购房者王忠诚才是借款合同的实质还款人，但是为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，司法解释规定商品房出卖人向贷款人返还购房贷款本金及利息。

二、购房者具体承担还款义务的方式，应当在建行青海分行先行申请强制执行越州公司财产之后，特别是处置抵押资产之后，承担补充还款责任。

首先，本案纠纷的起因在于越州公司未按照约定向购房人王忠诚交付所购房屋，致使《商品房预售合同》因越州公司的违约行为而被解除。随之，导致贷款人建行青海分行与借款人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、建行青海分行与王忠诚、越州公司签订的《房地产抵押合同》因合同目的无法实现而被解除，上述合同的解除不能归责于被告。其次，本案诉争的标的是建行青海分行发放的73970000元贷款，根据借款人王忠诚委托，该笔贷款已经由建行青海分行汇入越州公司账户，因所涉合同目的无法实现，收款人越州公司继续占有该贷款无法律与合同依据，理应将贷款本息如数返还给建行青海分行，让被告与越州公司共同承担还款责任，就意味着越州公司有可能继续占有、使用借款，显然不妥。再次，建行青海分行向王忠诚个人办理巨额按揭贷款，从风险防范角度，应严格对借款人、开发商信用状况贷前调查、贷中审查、贷后管理。在担保方式选择上，应当对抵押物全面彻底审查。按揭贷款是一种相对低风险贷款，本质上属于抵押贷款。根据建行青海分行与王忠诚、越州公司签订的《房地产抵押合同》载明抵押物评估价值为147953124元，鉴于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除根本原因在于越州公司违约而致；鉴于贷款实际收取方为越州公司；鉴于越州公司为借款保证人；鉴于生效判决确认了越州公司的还款责任，并明确了抵押物的抵押人是越州公司，本案中建行青海分行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，直接向借款人王忠诚主张与越州公司共同承担剩余全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除建行青海分行与越州公司恶意串通的可能，如果单独要求借款人承担共同还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。故王忠诚承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿，但建行青海分行怠于向越州公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，本院不予支持。

二审法院认为，根据合同相对性原理，建行青海分行主张王忠诚偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定，王忠诚承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。建行青海分行向王忠诚主张偿还剩余贷款本金、利息及律师费，二审法院予以支持。

审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚的债权；王忠诚未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，建行青海分行请求王忠诚归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚承担。王忠诚的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，再审法院予以纠正。

商品房按揭贷款商业模式下，包括了买卖合同关系、借贷合同关系和抵押合同关系，购房者为每一个合同关系的主体，但相对方有所不同，分别对应售房者和银行，法律关系复杂，牵一发而动全身。

本案属于比较典型的商品房买卖合同纠纷，涉及到购房合同、借款合同和抵押合同解除后的处理问题。针对此种情形，最高院《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。” 2020年12月23日，最高人民法院将《商品房买卖合同司法解释》进行了修改，但依然沿用了之前的规定，只是将其调整为第二十一条第二款。该条款规定了出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人（银行）和买受人，但如果出卖人未能将收取的购房贷款和购房款的本金及利息返还担保权人（银行）和买受人，银行是否有权根据贷款合同主张购房者清偿按揭贷款本息？从本案来看，各级法院，乃至各个法官都有不同的观点。

从最高院的裁判观点来看，其更加注重各方当事人权利义务的平衡，而不是强调合同的相对性，最根本的原因还在于遵从了民法的基本原则，即“公平原则”，我国《民法典》总则编第六条即明确规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。” 《民法通则》第4条也规定：民事活动应当遵循公平的原则。

笔者认为，如果法官在再审判决中直接引用“公平原则”条款，也许更具有说服力和指导性。

商品房按揭购房合同解除后，一般情况下与此相关的借款合同和抵押合同均应解除，法院也会在裁判文书中对各个合同解除后的责任承担予以明确，但在实践中，关于购房者是否承担还款责任、承担补充还款责任还是共同还款责任，存在不同的司法观点。

站在购房者的角度，通过本案，让我们对一些看似正确而实际上却有违公平原则的败诉案件看到了希望，虽然最高院没有在判决书当中明确引用了民法的基本原则，但其说理部分即是对民法“公平原则”在本案中的具体阐释，认为应当充分考虑各当事人之间的权利义务平衡问题，而避免强调单个合同的相对性而造成各方权利义务的失衡。

当法律规定不甚明确亦或者法律规定对自身不利，我们仍然不能轻言放弃，不妨动用一下我们“熟视无睹”的民法基本原则，或许能起到意想不到的效果。民法上的基本原则是指具有普遍法律约束力的一般原则，也包括即使在法律文本中没有写明亦具有法律拘束力的法的一般原则。民法基本原则与普通法律条文同样可直接适用。根据《民法总则》，我国民法的基本原则主要包括平等原则、意思自治原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则以及绿色原则。无论是法官还是律师，在办理重大疑难民事案件中，这些民法基本原则就像是一座座灯塔，指引着办案的方向，预示着案件的结果。